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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleAlzonne (11)
Surface83m²
Coût Total149 300€
Loyer Annuel7 318€
Rentabilité4.90%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 006,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 83 m², Bâtiment de 3 étages, 6 Pièces, 2 Chambres, Terrain de 48 m², Calme

Habitable de suite et très atypique, cette maison en pierres est plein de charme - poutres et pierres apparents, cheminée en pierre. Actuellement 2 chambres, mais greniers ameneageables. Située dans une impasse avec charmant jardin d'environ 50m2 en face. Travaux d'isolation et modernisation à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Alzonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11170
Coordonnées : 43.292144, 2.137282
Total : 149 300€
Prix d'acquisition : 83 500€
Travaux : 59 120€
Valeur du bien : 142 620€
Frais de notaire : 6 680€
Coût estimé : 6 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7318€/an
Fourchette totale : 460€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 5524€ - 9694€/an
Rentabilité brute :4.90%
Fourchette de rentabilité :3.70% - 6.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :43,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 788,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 209,30€
Coût de l'assurance :13 063,75€
Taxe foncière : 731,75€/an
Soit par mois : 60,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 609,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 429 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 120 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:3 320€
    Isolation des combles: 83 m² × 40€/m² = 3320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alzonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 318 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 300 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 490 €
Revenus locatifs : +7 318 €
Charges déductibles : -65 490 €
Résultat foncier Année 1 : -58 172 €(Déficit de 58 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 370 €/an
Revenus locatifs : +7 318 €
Charges déductibles : -6 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36772.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 275 €(65% de 83 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 974 €/an
Calcul : 54 275 € × 3,636% = 1 974 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 318 €65 495 €5 120 €-58 177 €21 400 €36 777 €36 777 €
27 464 €6 240 €4 986 €1 224 €--35 553 €
37 613 €6 101 €4 846 €1 513 €--34 041 €
47 765 €5 956 €4 702 €1 809 €--32 231 €
57 921 €5 807 €4 552 €2 114 €--30 117 €
68 079 €5 652 €4 398 €2 427 €--27 690 €
78 241 €5 492 €4 238 €2 749 €--24 941 €
88 406 €5 326 €4 072 €3 079 €--21 862 €
98 574 €5 154 €3 900 €3 419 €--18 442 €
108 745 €4 977 €3 722 €3 768 €--14 674 €
118 920 €4 793 €3 538 €4 127 €--10 547 €
129 098 €4 602 €3 348 €4 496 €---
139 280 €4 405 €3 151 €4 875 €---
149 466 €4 201 €2 947 €5 265 €---
159 655 €3 990 €2 735 €5 666 €---
169 848 €3 771 €2 517 €6 078 €---
1710 045 €3 544 €2 290 €6 501 €---
1810 246 €3 310 €2 056 €6 936 €---
1910 451 €3 067 €1 813 €7 384 €---
2010 660 €2 816 €1 562 €7 844 €---
2110 873 €2 556 €1 301 €8 318 €---
2211 091 €2 286 €1 032 €8 805 €---
2311 313 €2 008 €753 €9 305 €---
2411 539 €1 719 €465 €9 820 €---
2511 770 €1 420 €166 €10 350 €---
TOTAL234 383 €164 687 €74 209 €69 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 537 €-6 420 €+7 957 €
2+1 537 €0 €+1 537 €
3+1 537 €0 €+1 537 €
4+1 537 €0 €+1 537 €
5+1 537 €0 €+1 537 €
6+1 537 €0 €+1 537 €
7+1 537 €0 €+1 537 €
8+1 537 €0 €+1 537 €
9+1 537 €0 €+1 537 €
10+1 537 €0 €+1 537 €
11+1 537 €0 €+1 537 €
12+1 537 €+1 349 €+188 €
13+1 537 €+1 463 €+74 €
14+1 537 €+1 580 €-43 €
15+1 537 €+1 700 €-163 €
16+1 537 €+1 823 €-286 €
17+1 537 €+1 950 €-413 €
18+1 537 €+2 081 €-544 €
19+1 537 €+2 215 €-678 €
20+1 537 €+2 353 €-816 €
21+1 537 €+2 495 €-958 €
22+1 537 €+2 641 €-1 104 €
23+1 537 €+2 792 €-1 255 €
24+1 537 €+2 946 €-1 409 €
25+1 537 €+3 105 €-1 568 €
Total+38 425 €+24 073 €+14 352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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