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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface50.11m²
Coût Total78 720€
Loyer Annuel7 312€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 50.11 m²
Prix au m² : 1 376,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Châlons en Champagne, à 5 minutes de tous commerces et écoles. Situé au 1er et avant dernier étage d'une petite copropriété, cet appartement de type F2 est idéal pour un premier achat ou investissement. Entièrement refait à neuf, c'est une belle entrée qui vous accueille, desservant de suite les WC, une cuisine indépendante, pièce de vie sur balcon avec vue sur les espaces verts à l'arrière, une chambre accédant elle aussi au balcon et salle d'eau. 3 grands placards de rangements dont l'un bénéficie d'une belle astuce puisqu'il cache les branchements machine à laver et évacuation. Toutes les huisseries sont en PVC et double vitrage, le chauffage est individuel au gaz. Avec son parking privatif et sa cave, ce bien est une valeur sûre pour votre projet, n'hésitez pas ! - https://www.century21-martinot-chalons.com/mentions_legales/

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.941946, 4.373611
Total : 78 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 73 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.11m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7312€/an
Fourchette totale : 481€ - 772€/mois
Fourchette annuelle : 5769€ - 9268€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,38 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 807 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :+6 193€ (+9.9%)
Marge achat-revente :-15 913€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 407,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 614,26€
Coût de l'assurance :6 888,00€
Taxe foncière : 731,22€/an
Soit par mois : 60,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 609,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 468,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 50.11 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, toutes les huisseries sont en PVC et double vitrage
Quantité: 0 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Huisseries déjà conformes
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 312 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 731 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 748 €
Revenus locatifs : +7 312 €
Charges déductibles : -7 748 €
Résultat foncier Année 1 : -435 €(Déficit de 435 €)
Imputable sur revenu global : 435 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 548 €/an
Revenus locatifs : +7 312 €
Charges déductibles : -3 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 765 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 312 €7 750 €2 543 €-438 €438 €--
27 458 €3 481 €2 475 €3 977 €---
37 608 €3 410 €2 404 €4 197 €---
47 760 €3 337 €2 330 €4 423 €---
57 915 €3 261 €2 254 €4 654 €---
68 073 €3 183 €2 176 €4 890 €---
78 235 €3 102 €2 095 €5 133 €---
88 399 €3 018 €2 012 €5 381 €---
98 567 €2 932 €1 925 €5 635 €---
108 739 €2 843 €1 836 €5 896 €---
118 913 €2 751 €1 744 €6 163 €---
129 092 €2 655 €1 649 €6 436 €---
139 274 €2 557 €1 550 €6 717 €---
149 459 €2 455 €1 449 €7 004 €---
159 648 €2 350 €1 343 €7 298 €---
169 841 €2 242 €1 235 €7 600 €---
1710 038 €2 130 €1 123 €7 909 €---
1810 239 €2 014 €1 007 €8 225 €---
1910 444 €1 894 €887 €8 550 €---
2010 652 €1 770 €764 €8 882 €---
2110 865 €1 642 €636 €9 223 €---
2211 083 €1 510 €504 €9 572 €---
2311 304 €1 374 €367 €9 930 €---
2411 531 €1 233 €226 €10 297 €---
2511 761 €1 087 €81 €10 674 €---
TOTAL234 211 €65 983 €36 614 €168 228 €438 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 131 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 312 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 536 €-131 €+1 667 €
2+1 536 €+1 193 €+343 €
3+1 536 €+1 259 €+277 €
4+1 536 €+1 327 €+209 €
5+1 536 €+1 396 €+140 €
6+1 536 €+1 467 €+69 €
7+1 536 €+1 540 €-4 €
8+1 536 €+1 614 €-78 €
9+1 536 €+1 691 €-155 €
10+1 536 €+1 769 €-233 €
11+1 536 €+1 849 €-313 €
12+1 536 €+1 931 €-395 €
13+1 536 €+2 015 €-479 €
14+1 536 €+2 101 €-565 €
15+1 536 €+2 189 €-653 €
16+1 536 €+2 280 €-744 €
17+1 536 €+2 373 €-837 €
18+1 536 €+2 468 €-932 €
19+1 536 €+2 565 €-1 029 €
20+1 536 €+2 665 €-1 129 €
21+1 536 €+2 767 €-1 231 €
22+1 536 €+2 872 €-1 336 €
23+1 536 €+2 979 €-1 443 €
24+1 536 €+3 089 €-1 553 €
25+1 536 €+3 202 €-1 666 €
Total+38 400 €+50 468 €+-12 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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