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Maison de plain-pied à vendre

VilleChapelle-Neuve (22)
Surface201
Coût Total185 117
Loyer Annuel16 013
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+243
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 090 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 492,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 27 m²), 3 chambres, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Maison à vendre située à Chapelle-Neuve, d'une surface de 201 m² envir, construite de semi-plain pied. Elle comprend 6 pièces, dont 2 chambres possibilité 4, 1 salle de bains, 1 salle d'eau et 2 WC. Le séjour avec cheminée, d'une surface de 27 m², offre un espace de vie agréable. Le bien est en état, construit en 1970 environ, bénéficie d'une exposition Sud-Est. Les chauffages sont au bois et au fioul. Les huisseries sont en PVC avec double vitrage. Le terrain s'étend sur 5106 m².

Ville : Chapelle-Neuve
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22160
Coordonnées : 48.464838, -3.441658
Total : 185 117
Prix d'acquisition : 99 090
Travaux : 78 100
Valeur du bien : 177 190
Frais de notaire : 7 927
Coût estimé : 7 927
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1334€/mois
Loyer annuel estimé : 16013€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1668€/mois
Fourchette annuelle : 12809€ - 20018€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :167 499
Prix d'achat :99 090
Décote à l'achat :-68 409 (-40.8%)
Marge achat-revente :-17 618€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 117
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 958,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 101,65
Coût de l'assurance :16 197,74
Taxe foncière : 1 601,27€/an
Soit par mois : 133,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 334,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 091,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1970, généralement associée à une classe énergétique E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 201 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et rafraîchissement de la peinture
Quantité: salon complet (16 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - travaux nécessaires pour mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 100(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:16 200
    Isolation combles: 201 m² × 80€/m² = 16080€, Main d'œuvre: 120€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:22 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (incluant installation)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 16 m² × 75€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Neuve (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 013 €/an
Calcul : 1 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 117 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 324
Revenus locatifs : +16 013
Charges déductibles : -86 324
Résultat foncier Année 1 : -70 311(Déficit de 70 311 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 911
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 224 €/an
Revenus locatifs : +16 013
Charges déductibles : -8 224
Résultat foncier Années 2+ : 7 789 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48911.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 090
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 409(65% de 99 090 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 342 €/an
Calcul : 64 409 € × 3,636% = 2 342
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 01386 3305 981-70 31721 400 €48 917 €48 917 €
216 3338 0685 8198 265--40 653 €
316 6607 9015 6528 758--31 895 €
416 9937 7295 4809 264--22 631 €
517 3337 5515 3029 782--12 849 €
617 6797 3675 11710 313--2 536 €
718 0337 1764 92710 857---
818 3946 9804 73111 414---
918 7616 7774 52711 985---
1019 1376 5674 31812 570---
1119 5196 3504 10113 169---
1219 9106 1263 87713 784---
1320 3085 8953 64514 413---
1420 7145 6563 40615 059---
1521 1285 4083 15915 720---
1621 5515 1532 90416 398---
1721 9824 8892 64017 092---
1822 4224 6172 36817 805---
1922 8704 3362 08618 535---
2023 3274 0451 79519 283---
2123 7943 7441 49520 050---
2224 2703 4341 18420 836---
2324 7553 11386421 642---
2425 2502 78153222 469---
2525 7552 43919023 316---
TOTAL512 890220 43186 102292 45921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 459
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 363-6 420+9 783
2+3 3630+3 363
3+3 3630+3 363
4+3 3630+3 363
5+3 3630+3 363
6+3 3630+3 363
7+3 363+2 496+867
8+3 363+3 424-61
9+3 363+3 595-232
10+3 363+3 771-408
11+3 363+3 951-588
12+3 363+4 135-772
13+3 363+4 324-961
14+3 363+4 518-1 155
15+3 363+4 716-1 353
16+3 363+4 919-1 556
17+3 363+5 128-1 765
18+3 363+5 341-1 978
19+3 363+5 560-2 197
20+3 363+5 785-2 422
21+3 363+6 015-2 652
22+3 363+6 251-2 888
23+3 363+6 493-3 130
24+3 363+6 741-3 378
25+3 363+6 995-3 632
Total+84 075+87 738+-3 663
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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