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Achat : Appartement Ghisonaccia (20240)

VilleGhisonaccia (2B)
Surface109
Coût Total234 940
Loyer Annuel14 672
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-115
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 816,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 109 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cave, Orientation est, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement 3 chambres Ghisonaccia Découvrez cet appartement spacieux de type T4, situé au c?ur de Ghisonaccia. Avec ses 110 m² environ, cet appartement offre un cadre de vie lumineux, nécessitant seulement quelques travaux de remise au goût du jour. En entrant, vous serez accueilli par une entrée qui mène à l espace salon salle à manger. Ce dernier est agrémenté d un balcon. La cuisine est fonctionnelle. L appartement dispose d une cusine indépendante, une salle d eau, ainsi qu une buanderie et un Wc séparé. Côté nuit trois chambres, dont une équipée de placards intégrés, offrant ainsi de l espace de rangement. Chaque pièce est équipée de la climatisation réversible, assurant un confort optimal tout au long de l année. Un garage et une cave viennent compléter ce bien. Idéalement situé en centre-ville, cet appartement bénéficie de la proximité immédiate de toutes les commodités : écoles, marché, centre médical, boulangerie, boucherie, et bien plus encore. Il représente une opportunité idéale pour une résidence principale. Ne manquez pas cette occasion unique de vivre au c?ur de Ghisonaccia dans un appartement alliant espace et praticité. Une visite s impose pour apprécier pleinement tout son potentiel. €198 000 honoraires inclus | €183 500 hors honoraires | Honoraires : 7.9% Ttc à la charge de l'acquéreurNos honoraires

Ville : Ghisonaccia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20240
Coordonnées : 42.047450, 9.391020
Total : 234 940
Prix d'acquisition : 198 000
Travaux : 21 100
Valeur du bien : 219 100
Frais de notaire : 15 840
Coût estimé : 15 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.20€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1223€/mois
Loyer annuel estimé : 14672€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1491€/mois
Fourchette annuelle : 12031€ - 17894€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 424,56 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :264 277
Prix d'achat :198 000
Décote à l'achat :-66 277 (-25.1%)
Marge achat-revente :29 337€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 147,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 215,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 275,33
Coût de l'assurance :20 557,25
Taxe foncière : 1 467,23€/an
Soit par mois : 122,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 222,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine en bois et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 100(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Cuisine complète (10 m²): 9000€ (milieu de gamme), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 2000€ (pour 2 m²), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes électricité: 75€/m² × 40 m² = 3000€ (pour l'appartement de 109 m², estimation pour 40 m² à rénover)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 672 €/an
Calcul : 1 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 940 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 467 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 973
Revenus locatifs : +14 672
Charges déductibles : -30 973
Résultat foncier Année 1 : -16 300(Déficit de 16 300 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 600
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 873 €/an
Revenus locatifs : +14 672
Charges déductibles : -9 873
Résultat foncier Années 2+ : 4 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5600.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 67230 9807 590-16 30810 700 €5 608 €5 608 €
214 9669 6757 3855 291--317 €
315 2659 4637 1745 802---
415 5709 2446 9556 326---
515 8829 0186 7286 864---
616 1998 7846 4957 415---
716 5238 5436 2537 981---
816 8548 2936 0048 561---
917 1918 0365 7469 155---
1017 5357 7695 4809 765---
1117 8857 4945 20510 391---
1218 2437 2104 92011 033---
1318 6086 9164 62711 692---
1418 9806 6134 32312 368---
1519 3606 2994 01013 061---
1619 7475 9753 68613 772---
1720 1425 6403 35114 501---
1820 5455 2953 00515 250---
1920 9564 9372 64816 018---
2021 3754 5682 27916 807---
2121 8024 1871 89717 615---
2222 2383 7931 50318 446---
2322 6833 3861 09619 297---
2423 1372 96567520 172---
2523 5992 53024121 069---
TOTAL469 958187 613109 275282 34410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 344
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 081-3 210+6 291
2+3 0810+3 081
3+3 081+1 646+1 435
4+3 081+1 898+1 183
5+3 081+2 059+1 022
6+3 081+2 225+856
7+3 081+2 394+687
8+3 081+2 568+513
9+3 081+2 747+334
10+3 081+2 930+151
11+3 081+3 117-36
12+3 081+3 310-229
13+3 081+3 508-427
14+3 081+3 710-629
15+3 081+3 918-837
16+3 081+4 132-1 051
17+3 081+4 350-1 269
18+3 081+4 575-1 494
19+3 081+4 805-1 724
20+3 081+5 042-1 961
21+3 081+5 285-2 204
22+3 081+5 534-2 453
23+3 081+5 789-2 708
24+3 081+6 052-2 971
25+3 081+6 321-3 240
Total+77 025+84 703+-7 678
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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