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Achat : Appartement Ghisonaccia (20240)

Bien expiré
VilleGhisonaccia (2B)
Surface109m²
Coût Total234 940€
Loyer Annuel14 672€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 816,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 109 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cave, Orientation est, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement 3 chambres Ghisonaccia Découvrez cet appartement spacieux de type T4, situé au c?ur de Ghisonaccia. Avec ses 110 m² environ, cet appartement offre un cadre de vie lumineux, nécessitant seulement quelques travaux de remise au goût du jour. En entrant, vous serez accueilli par une entrée qui mène à l espace salon salle à manger. Ce dernier est agrémenté d un balcon. La cuisine est fonctionnelle. L appartement dispose d une cusine indépendante, une salle d eau, ainsi qu une buanderie et un Wc séparé. Côté nuit trois chambres, dont une équipée de placards intégrés, offrant ainsi de l espace de rangement. Chaque pièce est équipée de la climatisation réversible, assurant un confort optimal tout au long de l année. Un garage et une cave viennent compléter ce bien. Idéalement situé en centre-ville, cet appartement bénéficie de la proximité immédiate de toutes les commodités : écoles, marché, centre médical, boulangerie, boucherie, et bien plus encore. Il représente une opportunité idéale pour une résidence principale. Ne manquez pas cette occasion unique de vivre au c?ur de Ghisonaccia dans un appartement alliant espace et praticité. Une visite s impose pour apprécier pleinement tout son potentiel. €198 000 honoraires inclus | €183 500 hors honoraires | Honoraires : 7.9% Ttc à la charge de l'acquéreurNos honoraires

Ville : Ghisonaccia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20240
Coordonnées : 42.047450, 9.391020
Total : 234 940€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 21 100€
Valeur du bien : 219 100€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.20€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1223€/mois
Loyer annuel estimé : 14672€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1491€/mois
Fourchette annuelle : 12031€ - 17894€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 424,56 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :264 277 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-66 277€ (-25.1%)
Marge achat-revente :29 337€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 147,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 215,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 275,33€
Coût de l'assurance :20 557,25€
Taxe foncière : 1 467,23€/an
Soit par mois : 122,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 222,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine en bois et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 100 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète (10 m²): 9000€ (milieu de gamme), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 2000€ (pour 2 m²), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes électricité: 75€/m² × 40 m² = 3000€ (pour l'appartement de 109 m², estimation pour 40 m² à rénover)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 672 €/an
Calcul : 1 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 467 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 973 €
Revenus locatifs : +14 672 €
Charges déductibles : -30 973 €
Résultat foncier Année 1 : -16 300 €(Déficit de 16 300 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 600 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 873 €/an
Revenus locatifs : +14 672 €
Charges déductibles : -9 873 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5600.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 672 €30 980 €7 590 €-16 308 €10 700 €5 608 €5 608 €
214 966 €9 675 €7 385 €5 291 €--317 €
315 265 €9 463 €7 174 €5 802 €---
415 570 €9 244 €6 955 €6 326 €---
515 882 €9 018 €6 728 €6 864 €---
616 199 €8 784 €6 495 €7 415 €---
716 523 €8 543 €6 253 €7 981 €---
816 854 €8 293 €6 004 €8 561 €---
917 191 €8 036 €5 746 €9 155 €---
1017 535 €7 769 €5 480 €9 765 €---
1117 885 €7 494 €5 205 €10 391 €---
1218 243 €7 210 €4 920 €11 033 €---
1318 608 €6 916 €4 627 €11 692 €---
1418 980 €6 613 €4 323 €12 368 €---
1519 360 €6 299 €4 010 €13 061 €---
1619 747 €5 975 €3 686 €13 772 €---
1720 142 €5 640 €3 351 €14 501 €---
1820 545 €5 295 €3 005 €15 250 €---
1920 956 €4 937 €2 648 €16 018 €---
2021 375 €4 568 €2 279 €16 807 €---
2121 802 €4 187 €1 897 €17 615 €---
2222 238 €3 793 €1 503 €18 446 €---
2322 683 €3 386 €1 096 €19 297 €---
2423 137 €2 965 €675 €20 172 €---
2523 599 €2 530 €241 €21 069 €---
TOTAL469 958 €187 613 €109 275 €282 344 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 081 €-3 210 €+6 291 €
2+3 081 €0 €+3 081 €
3+3 081 €+1 646 €+1 435 €
4+3 081 €+1 898 €+1 183 €
5+3 081 €+2 059 €+1 022 €
6+3 081 €+2 225 €+856 €
7+3 081 €+2 394 €+687 €
8+3 081 €+2 568 €+513 €
9+3 081 €+2 747 €+334 €
10+3 081 €+2 930 €+151 €
11+3 081 €+3 117 €-36 €
12+3 081 €+3 310 €-229 €
13+3 081 €+3 508 €-427 €
14+3 081 €+3 710 €-629 €
15+3 081 €+3 918 €-837 €
16+3 081 €+4 132 €-1 051 €
17+3 081 €+4 350 €-1 269 €
18+3 081 €+4 575 €-1 494 €
19+3 081 €+4 805 €-1 724 €
20+3 081 €+5 042 €-1 961 €
21+3 081 €+5 285 €-2 204 €
22+3 081 €+5 534 €-2 453 €
23+3 081 €+5 789 €-2 708 €
24+3 081 €+6 052 €-2 971 €
25+3 081 €+6 321 €-3 240 €
Total+77 025 €+84 703 €+-7 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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