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Appartement 5 pièces 75 m²

VillePolminhac (15)
Surface75m²
Coût Total133 360€
Loyer Annuel7 132€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 126,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 75 m²

A 10 minutes d'Aurillac venez découvrir cet appartement de 75M2 refait à neuf, qui dispose d'une cuisine aménagée, trois chambres, salle d'eau, une pièce à usage de bureau, un garage privatif fermé, une cave, un espace dans les combles pour la laverie et laisser sécher le linge, une pièce à usage de bureau ou de chambre et le plus, d'un terrain privatif de 170M2 pour les amateurs de jardinage ou les barbecues lors des belles journées d'été ! aucun travaux à prévoir. Sa localisation au troisième étage dans un magnifique immeuble en pierre de tailles, avec une tour, offre une superbe vue sur les monts du Cantal. Alors n'hésitez pas contactez moi ! Guy DIssous (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/09/2025

Consommation énergie primaire : 350 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Polminhac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15800
Coordonnées : 44.953247, 2.579291
Total : 133 360€
Prix d'acquisition : 84 500€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 126 600€
Frais de notaire : 6 760€
Coût estimé : 6 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7132€/an
Fourchette totale : 457€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 5485€ - 9274€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :995,47 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :74 660 €
Prix d'achat :84 500 €
Décote à l'achat :+9 840€ (+13.2%)
Marge achat-revente :-58 700€ (-78.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 706,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 358,87€
Coût de l'assurance :11 335,60€
Taxe foncière : 713,21€/an
Soit par mois : 59,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 594,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1200€ = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Polminhac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 132 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 360 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 713 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 902 €
Revenus locatifs : +7 132 €
Charges déductibles : -47 902 €
Résultat foncier Année 1 : -40 770 €(Déficit de 40 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 802 €/an
Revenus locatifs : +7 132 €
Charges déductibles : -5 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 330 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19370.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 925 €(65% de 84 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 997 €/an
Calcul : 54 925 € × 3,636% = 1 997 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 132 €47 907 €4 640 €-40 774 €21 400 €19 374 €19 374 €
27 275 €5 685 €4 519 €1 589 €--17 785 €
37 420 €5 560 €4 393 €1 860 €--15 925 €
47 569 €5 430 €4 263 €2 139 €--13 786 €
57 720 €5 295 €4 128 €2 425 €--11 361 €
67 874 €5 155 €3 989 €2 719 €--8 642 €
78 032 €5 011 €3 844 €3 021 €--5 621 €
88 193 €4 861 €3 695 €3 331 €--2 289 €
98 356 €4 706 €3 540 €3 650 €---
108 524 €4 546 €3 379 €3 978 €---
118 694 €4 379 €3 213 €4 315 €---
128 868 €4 207 €3 040 €4 661 €---
139 045 €4 029 €2 862 €5 017 €---
149 226 €3 844 €2 677 €5 382 €---
159 411 €3 652 €2 486 €5 758 €---
169 599 €3 454 €2 287 €6 145 €---
179 791 €3 249 €2 082 €6 542 €---
189 987 €3 036 €1 869 €6 951 €---
1910 186 €2 816 €1 649 €7 371 €---
2010 390 €2 587 €1 421 €7 803 €---
2110 598 €2 351 €1 184 €8 247 €---
2210 810 €2 106 €939 €8 704 €---
2311 026 €1 852 €686 €9 174 €---
2411 247 €1 590 €423 €9 657 €---
2511 472 €1 318 €151 €10 154 €---
TOTAL228 444 €138 625 €67 359 €89 819 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 819 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 498 €-6 420 €+7 918 €
2+1 498 €0 €+1 498 €
3+1 498 €0 €+1 498 €
4+1 498 €0 €+1 498 €
5+1 498 €0 €+1 498 €
6+1 498 €0 €+1 498 €
7+1 498 €0 €+1 498 €
8+1 498 €0 €+1 498 €
9+1 498 €+408 €+1 090 €
10+1 498 €+1 193 €+305 €
11+1 498 €+1 294 €+204 €
12+1 498 €+1 398 €+100 €
13+1 498 €+1 505 €-7 €
14+1 498 €+1 615 €-117 €
15+1 498 €+1 728 €-230 €
16+1 498 €+1 843 €-345 €
17+1 498 €+1 963 €-465 €
18+1 498 €+2 085 €-587 €
19+1 498 €+2 211 €-713 €
20+1 498 €+2 341 €-843 €
21+1 498 €+2 474 €-976 €
22+1 498 €+2 611 €-1 113 €
23+1 498 €+2 752 €-1 254 €
24+1 498 €+2 897 €-1 399 €
25+1 498 €+3 046 €-1 548 €
Total+37 450 €+26 946 €+10 504 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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