Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleLudres (54)
Surface155
Coût Total253 642
Loyer Annuel19 847
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 900 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 418,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 2

Ludres village, idéal pour votre famille, cet appartement de 155 m² séduit par sa luminosité et ses grands volumes. Dès l'entrée, la cuisine ouverte mène directement à la salle à manger, dotée d'un poêle à bois qui crée une atmosphère chaleureuse et conviviale. Cette pièce s'ouvre sur un jardin clos et arboré, offrant un cadre paisible. Vous bénéficierez également d'une belle terrasse et d'une piscine, idéales pour profiter des beaux jours en extérieur.

Un beau salon, en continuité de l'espace de vie, offre un lieu de détente confortable. L'appartement comprend également trois chambres, un bureau, ainsi qu'une salle de bain spacieuse équipée d'une baignoire et d'une douche à l'italienne, répondant aux besoins d'une famille. Le chauffage individuel au gaz, récemment installé, garantit un confort optimal tout au long de l'année.

Annexes et atouts supplémentaires : Cave. Stationnement gratuit disponible dans la rue à proximité immédiate du bien. Un environnement agréable et pratique pour cet appartement situé au 1 €? étage d'une petite copropriété.

Ludres centre offre un cadre de vie paisible tout en étant proche des commodités. À quelques minutes à pied, un grand parc invite à la détente et aux activités en plein air. La gare de Ludres, située à proximité, facilite les déplacements vers Nancy et ses environs. De plus, la commune dispose de divers commerces de proximité, d'une médiathèque et d'un pôle médical regroupant divers spécialistes de santé, répondant aux besoins quotidiens des résidents.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Sandrine

Ville : Ludres
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54710
Coordonnées : 48.623900, 6.169390
Total : 253 642
Prix d'acquisition : 219 900
Travaux : 16 150
Valeur du bien : 236 050
Frais de notaire : 17 592
Coût estimé : 17 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 10.67€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1654€/mois
Loyer annuel estimé : 19847€/an
Fourchette totale : 1362€ - 2009€/mois
Fourchette annuelle : 16341€ - 24104€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 642
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 253,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :73,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 327,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 415,93
Coût de l'assurance :22 193,68
Taxe foncière : 1 984,65€/an
Soit par mois : 165,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 653,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 492,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est récemment installé.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 150(104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est récemment installé: 0 × 0€/unité = 0€.
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité).
  • Chambres:2 400
    Peinture murs et plafonds 4 chambres (48 m²): 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Salon:2 750
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ludres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 847 €/an
Calcul : 1 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 642 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 486
Revenus locatifs : +19 847
Charges déductibles : -27 486
Résultat foncier Année 1 : -7 640(Déficit de 7 640 €)
Imputable sur revenu global : 7 640
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 336 €/an
Revenus locatifs : +19 847
Charges déductibles : -11 336
Résultat foncier Années 2+ : 8 510 €/an
Prix d'achat du bien : 219 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 935(65% de 219 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 198 €/an
Calcul : 142 935 € × 3,636% = 5 198
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 84727 4948 472-7 6487 648 €--
220 24311 1198 2469 125---
320 64810 8858 0139 763---
421 06110 6447 77210 417---
521 48310 3957 52211 088---
621 91210 1367 26411 776---
722 3509 8696 99712 481---
822 7979 5936 72113 204---
923 2539 3086 43513 946---
1023 7189 0126 14014 706---
1124 1938 7065 83415 486---
1224 6778 3905 51816 286---
1325 1708 0635 19117 107---
1425 6747 7254 85317 948---
1526 1877 3754 50318 812---
1626 7117 0144 14119 697---
1727 2456 6393 76720 606---
1827 7906 2523 38021 538---
1928 3465 8522 98022 494---
2028 9135 4382 56623 475---
2129 4915 0102 13724 481---
2230 0814 5671 69425 514---
2330 6824 1081 23626 574---
2431 2963 63476227 662---
2531 9223 14427228 778---
TOTAL635 691210 376122 416425 3157 648Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 294
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 425 315
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 168-2 294+6 462
2+4 168+2 737+1 431
3+4 168+2 929+1 239
4+4 168+3 125+1 043
5+4 168+3 326+842
6+4 168+3 533+635
7+4 168+3 744+424
8+4 168+3 961+207
9+4 168+4 184-16
10+4 168+4 412-244
11+4 168+4 646-478
12+4 168+4 886-718
13+4 168+5 132-964
14+4 168+5 385-1 217
15+4 168+5 643-1 475
16+4 168+5 909-1 741
17+4 168+6 182-2 014
18+4 168+6 461-2 293
19+4 168+6 748-2 580
20+4 168+7 042-2 874
21+4 168+7 344-3 176
22+4 168+7 654-3 486
23+4 168+7 972-3 804
24+4 168+8 298-4 130
25+4 168+8 633-4 465
Total+104 200+127 594+-23 394
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →