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Achat appartement

Bien expiré
VilleLudres (54)
Surface155m²
Coût Total253 642€
Loyer Annuel19 847€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 900 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 418,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 2

Ludres village, idéal pour votre famille, cet appartement de 155 m² séduit par sa luminosité et ses grands volumes. Dès l'entrée, la cuisine ouverte mène directement à la salle à manger, dotée d'un poêle à bois qui crée une atmosphère chaleureuse et conviviale. Cette pièce s'ouvre sur un jardin clos et arboré, offrant un cadre paisible. Vous bénéficierez également d'une belle terrasse et d'une piscine, idéales pour profiter des beaux jours en extérieur.

Un beau salon, en continuité de l'espace de vie, offre un lieu de détente confortable. L'appartement comprend également trois chambres, un bureau, ainsi qu'une salle de bain spacieuse équipée d'une baignoire et d'une douche à l'italienne, répondant aux besoins d'une famille. Le chauffage individuel au gaz, récemment installé, garantit un confort optimal tout au long de l'année.

Annexes et atouts supplémentaires : Cave. Stationnement gratuit disponible dans la rue à proximité immédiate du bien. Un environnement agréable et pratique pour cet appartement situé au 1 €? étage d'une petite copropriété.

Ludres centre offre un cadre de vie paisible tout en étant proche des commodités. À quelques minutes à pied, un grand parc invite à la détente et aux activités en plein air. La gare de Ludres, située à proximité, facilite les déplacements vers Nancy et ses environs. De plus, la commune dispose de divers commerces de proximité, d'une médiathèque et d'un pôle médical regroupant divers spécialistes de santé, répondant aux besoins quotidiens des résidents.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Sandrine

Ville : Ludres
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54710
Coordonnées : 48.623900, 6.169390
Total : 253 642€
Prix d'acquisition : 219 900€
Travaux : 16 150€
Valeur du bien : 236 050€
Frais de notaire : 17 592€
Coût estimé : 17 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 10.67€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1654€/mois
Loyer annuel estimé : 19847€/an
Fourchette totale : 1362€ - 2009€/mois
Fourchette annuelle : 16341€ - 24104€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 642€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 253,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :73,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 327,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 415,93€
Coût de l'assurance :22 193,68€
Taxe foncière : 1 984,65€/an
Soit par mois : 165,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 653,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 492,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est récemment installé.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 150 €(104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est récemment installé: 0 × 0€/unité = 0€.
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité).
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds 4 chambres (48 m²): 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Salon:2 750€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ludres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 847 €/an
Calcul : 1 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 642 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 486 €
Revenus locatifs : +19 847 €
Charges déductibles : -27 486 €
Résultat foncier Année 1 : -7 640 €(Déficit de 7 640 €)
Imputable sur revenu global : 7 640 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 336 €/an
Revenus locatifs : +19 847 €
Charges déductibles : -11 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 510 €/an
Prix d'achat du bien : 219 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 935 €(65% de 219 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 198 €/an
Calcul : 142 935 € × 3,636% = 5 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 847 €27 494 €8 472 €-7 648 €7 648 €--
220 243 €11 119 €8 246 €9 125 €---
320 648 €10 885 €8 013 €9 763 €---
421 061 €10 644 €7 772 €10 417 €---
521 483 €10 395 €7 522 €11 088 €---
621 912 €10 136 €7 264 €11 776 €---
722 350 €9 869 €6 997 €12 481 €---
822 797 €9 593 €6 721 €13 204 €---
923 253 €9 308 €6 435 €13 946 €---
1023 718 €9 012 €6 140 €14 706 €---
1124 193 €8 706 €5 834 €15 486 €---
1224 677 €8 390 €5 518 €16 286 €---
1325 170 €8 063 €5 191 €17 107 €---
1425 674 €7 725 €4 853 €17 948 €---
1526 187 €7 375 €4 503 €18 812 €---
1626 711 €7 014 €4 141 €19 697 €---
1727 245 €6 639 €3 767 €20 606 €---
1827 790 €6 252 €3 380 €21 538 €---
1928 346 €5 852 €2 980 €22 494 €---
2028 913 €5 438 €2 566 €23 475 €---
2129 491 €5 010 €2 137 €24 481 €---
2230 081 €4 567 €1 694 €25 514 €---
2330 682 €4 108 €1 236 €26 574 €---
2431 296 €3 634 €762 €27 662 €---
2531 922 €3 144 €272 €28 778 €---
TOTAL635 691 €210 376 €122 416 €425 315 €7 648 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 294 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 425 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 168 €-2 294 €+6 462 €
2+4 168 €+2 737 €+1 431 €
3+4 168 €+2 929 €+1 239 €
4+4 168 €+3 125 €+1 043 €
5+4 168 €+3 326 €+842 €
6+4 168 €+3 533 €+635 €
7+4 168 €+3 744 €+424 €
8+4 168 €+3 961 €+207 €
9+4 168 €+4 184 €-16 €
10+4 168 €+4 412 €-244 €
11+4 168 €+4 646 €-478 €
12+4 168 €+4 886 €-718 €
13+4 168 €+5 132 €-964 €
14+4 168 €+5 385 €-1 217 €
15+4 168 €+5 643 €-1 475 €
16+4 168 €+5 909 €-1 741 €
17+4 168 €+6 182 €-2 014 €
18+4 168 €+6 461 €-2 293 €
19+4 168 €+6 748 €-2 580 €
20+4 168 €+7 042 €-2 874 €
21+4 168 €+7 344 €-3 176 €
22+4 168 €+7 654 €-3 486 €
23+4 168 €+7 972 €-3 804 €
24+4 168 €+8 298 €-4 130 €
25+4 168 €+8 633 €-4 465 €
Total+104 200 €+127 594 €+-23 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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