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Belle maison au calme dans petit village de l'aveyron

Bien expiré
VilleSaint-Sernin-sur-Rance (12)
Surface108m²
Coût Total111 860€
Loyer Annuel8 264€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 92 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 851,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Rare opportunité à saisir. Cette belle maison mitoyenne de 108m2 avec son petit jardin de 53m2 attend ses nouveaux occupants. Elle est au calme orientée plein sud à moins de 5 minutes à pieds du centre du village de SAINT SERNIN SUR RANCE (12380) qui comprend toutes les commodités (écoles primaires, banque, poste, proxi service, médecin, infirmières, gendarmerie, pompier, garage, complexe sportif (stade, boulodrome), salle des fêtes, restaurant et bar. Elle est composé au rez de jardin d'une grande pièce de vie et d'une cuisine ouverte pour environ 50m2, ainsi que d'un wc et d'une réserve. A l'étage une grande salle de bain avec double vasque, baignoire et grande douche, un dressing, une chambre d'enfant (environ 11m2) et une grande chambre avec balcon plein sud d'environ 25m2. Chauffage électrique. A voir rapidement, un prix doux pour une première acquisition pour une personne ou un couple de primo accédant voire un pieds à terre pour les vacances. Ses qualités: un prix abordable, son calme, son ensoleillement, sa vue sur la colline remplie de daim, tout cela dans le parc régional des grands causses. Possibilité de plus de photos sur demande.

Ville : Saint-Sernin-sur-Rance
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12380
Coordonnées : 43.884870, 2.604610
Total : 111 860€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 104 500€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8264€/an
Fourchette totale : 524€ - 905€/mois
Fourchette annuelle : 6287€ - 10864€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :692,31 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 769 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :+17 231€ (+23.0%)
Marge achat-revente :-37 091€ (-49.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,97€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 586,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 779,52€
Coût de l'assurance :8 389,50€
Taxe foncière : 826,43€/an
Soit par mois : 68,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 108 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 264 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 860 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 506 €
Revenus locatifs : +8 264 €
Charges déductibles : -17 506 €
Résultat foncier Année 1 : -9 242 €(Déficit de 9 242 €)
Imputable sur revenu global : 9 242 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 006 €/an
Revenus locatifs : +8 264 €
Charges déductibles : -5 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 258 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 264 €17 509 €3 847 €-9 245 €9 245 €--
28 430 €4 908 €3 746 €3 521 €---
38 598 €4 804 €3 642 €3 794 €---
48 770 €4 695 €3 533 €4 075 €---
58 945 €4 583 €3 421 €4 362 €---
69 124 €4 467 €3 305 €4 657 €---
79 307 €4 347 €3 185 €4 960 €---
89 493 €4 222 €3 060 €5 271 €---
99 683 €4 093 €2 931 €5 589 €---
109 877 €3 960 €2 798 €5 917 €---
1110 074 €3 822 €2 660 €6 252 €---
1210 276 €3 679 €2 517 €6 597 €---
1310 481 €3 531 €2 369 €6 950 €---
1410 691 €3 377 €2 215 €7 313 €---
1510 905 €3 218 €2 056 €7 686 €---
1611 123 €3 054 €1 892 €8 068 €---
1711 345 €2 884 €1 722 €8 461 €---
1811 572 €2 708 €1 546 €8 864 €---
1911 803 €2 525 €1 363 €9 278 €---
2012 039 €2 336 €1 174 €9 703 €---
2112 280 €2 141 €979 €10 140 €---
2212 526 €1 938 €776 €10 588 €---
2312 776 €1 729 €567 €11 048 €---
2413 032 €1 511 €349 €11 520 €---
2513 293 €1 287 €125 €12 006 €---
TOTAL264 707 €97 330 €55 780 €167 377 €9 245 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 774 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 735 €-2 774 €+4 509 €
2+1 735 €+1 056 €+679 €
3+1 735 €+1 138 €+597 €
4+1 735 €+1 222 €+513 €
5+1 735 €+1 309 €+426 €
6+1 735 €+1 397 €+338 €
7+1 735 €+1 488 €+247 €
8+1 735 €+1 581 €+154 €
9+1 735 €+1 677 €+58 €
10+1 735 €+1 775 €-40 €
11+1 735 €+1 876 €-141 €
12+1 735 €+1 979 €-244 €
13+1 735 €+2 085 €-350 €
14+1 735 €+2 194 €-459 €
15+1 735 €+2 306 €-571 €
16+1 735 €+2 421 €-686 €
17+1 735 €+2 538 €-803 €
18+1 735 €+2 659 €-924 €
19+1 735 €+2 783 €-1 048 €
20+1 735 €+2 911 €-1 176 €
21+1 735 €+3 042 €-1 307 €
22+1 735 €+3 176 €-1 441 €
23+1 735 €+3 314 €-1 579 €
24+1 735 €+3 456 €-1 721 €
25+1 735 €+3 602 €-1 867 €
Total+43 375 €+50 213 €+-6 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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