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Achat appartement

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface123m²
Coût Total172 420€
Loyer Annuel13 243€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 1 211,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 123 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Cuisine équipée, Salle de séjour : 65 m², Interphone, Orientation Nord

En centre ville dans une rue piétonne entièrement refaite, Bel appartement T3 style loft de 123 m² habitable en loi Carrez. Cet appartement atypique situé au 3eme et dernier étage, est composé d'un grand salon avec une cuisine équipée ouverte, 2 chambres dont une avec mezzanine et une salle de bains. Le chauffage est individuel au gaz de ville. Il bénéficie également d'un grenier. En complément, le bien dispose au Rdc de l'immeuble un espace de rangement privé pour poussette et vélo. L'appartement présente une jolie vue sur les toits de la vieille ville. Produit rare. Copropriété de 7 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1008.00 euros.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.555773, 4.752923
Total : 172 420€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 160 500€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13243€/an
Fourchette totale : 853€ - 1428€/mois
Fourchette annuelle : 10238€ - 17131€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 390,03€
Coût de l'assurance :15 086,75€
Taxe foncière : 1 324,32€/an
Soit par mois : 110,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,00€/mois
Soit par an : 1 008,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 103,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Le chauffage est déjà individuel au gaz de ville, mais il est recommandé de vérifier l'état de la chaudière et de la remplacer si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Vérification de l'efficacité du système de chauffage
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine moderne.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(93 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 243 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 420 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 324 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 138 €
Revenus locatifs : +13 243 €
Charges déductibles : -20 138 €
Résultat foncier Année 1 : -6 895 €(Déficit de 6 895 €)
Imputable sur revenu global : 6 895 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 638 €/an
Revenus locatifs : +13 243 €
Charges déductibles : -8 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 605 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 243 €20 143 €5 708 €-6 900 €6 900 €--
213 508 €8 491 €5 555 €5 017 €---
313 778 €8 333 €5 397 €5 445 €---
414 054 €8 170 €5 234 €5 884 €---
514 335 €8 001 €5 065 €6 334 €---
614 622 €7 827 €4 891 €6 795 €---
714 914 €7 647 €4 711 €7 268 €---
815 212 €7 460 €4 524 €7 752 €---
915 517 €7 267 €4 331 €8 249 €---
1015 827 €7 068 €4 132 €8 759 €---
1116 143 €6 862 €3 926 €9 282 €---
1216 466 €6 648 €3 713 €9 818 €---
1316 796 €6 428 €3 492 €10 368 €---
1417 132 €6 200 €3 264 €10 931 €---
1517 474 €5 964 €3 029 €11 510 €---
1617 824 €5 721 €2 785 €12 103 €---
1718 180 €5 469 €2 533 €12 711 €---
1818 544 €5 208 €2 272 €13 336 €---
1918 915 €4 939 €2 003 €13 976 €---
2019 293 €4 660 €1 724 €14 633 €---
2119 679 €4 372 €1 436 €15 307 €---
2220 072 €4 074 €1 138 €15 998 €---
2320 474 €3 766 €830 €16 708 €---
2420 883 €3 448 €512 €17 436 €---
2521 301 €3 118 €183 €18 183 €---
TOTAL424 185 €167 285 €82 390 €256 900 €6 900 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 070 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 900 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 781 €-2 070 €+4 851 €
2+2 781 €+1 505 €+1 276 €
3+2 781 €+1 634 €+1 147 €
4+2 781 €+1 765 €+1 016 €
5+2 781 €+1 900 €+881 €
6+2 781 €+2 038 €+743 €
7+2 781 €+2 180 €+601 €
8+2 781 €+2 326 €+455 €
9+2 781 €+2 475 €+306 €
10+2 781 €+2 628 €+153 €
11+2 781 €+2 785 €-4 €
12+2 781 €+2 945 €-164 €
13+2 781 €+3 110 €-329 €
14+2 781 €+3 279 €-498 €
15+2 781 €+3 453 €-672 €
16+2 781 €+3 631 €-850 €
17+2 781 €+3 813 €-1 032 €
18+2 781 €+4 001 €-1 220 €
19+2 781 €+4 193 €-1 412 €
20+2 781 €+4 390 €-1 609 €
21+2 781 €+4 592 €-1 811 €
22+2 781 €+4 799 €-2 018 €
23+2 781 €+5 012 €-2 231 €
24+2 781 €+5 231 €-2 450 €
25+2 781 €+5 455 €-2 674 €
Total+69 525 €+77 070 €+-7 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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