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Appartement Pithiviers centre 63m2

VillePithiviers (45)
Surface63m²
Coût Total135 920€
Loyer Annuel9 782€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

appartement au 2 ème étage avec ascenseur comprenant

  • grande entrée avec penderie et placards
  • séjour côté rue exposé ouest
  • 1 chambre avec balcon coté cour exposée est
  • cuisine avec cellier attenant
  • salle de bain avec 2 vasques et douche à l'italienne
  • toilette séparée
  • cave

chauffage électrique , ballon eau chaude. habitable de suite

prix 99000 euros agence s'abstenir contact par tel uniquement, ne répond pas aux sms ni aux mails

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.173370, 2.253170
Total : 135 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 29 000€
Valeur du bien : 128 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.44€ - 16.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9782€/an
Fourchette totale : 658€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7890€ - 12127€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 352,94 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 235 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+13 765€ (+16.1%)
Marge achat-revente :-50 685€ (-59.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :681,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :39,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 721,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 651,90€
Coût de l'assurance :11 893,00€
Taxe foncière : 978,20€/an
Soit par mois : 81,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 815,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 803,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des équipements vieillissants
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 000 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 782 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 920 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 178 €
Revenus locatifs : +9 782 €
Charges déductibles : -35 178 €
Résultat foncier Année 1 : -25 397 €(Déficit de 25 397 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 997 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 178 €/an
Revenus locatifs : +9 782 €
Charges déductibles : -6 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3996.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 782 €35 183 €4 729 €-25 401 €21 400 €4 001 €4 001 €
29 978 €6 059 €4 605 €3 918 €--83 €
310 177 €5 931 €4 477 €4 246 €---
410 381 €5 799 €4 345 €4 582 €---
510 588 €5 662 €4 208 €4 927 €---
610 800 €5 519 €4 065 €5 281 €---
711 016 €5 372 €3 918 €5 644 €---
811 236 €5 219 €3 766 €6 017 €---
911 461 €5 061 €3 608 €6 400 €---
1011 690 €4 898 €3 444 €6 793 €---
1111 924 €4 728 €3 274 €7 196 €---
1212 163 €4 553 €3 099 €7 610 €---
1312 406 €4 371 €2 917 €8 035 €---
1412 654 €4 182 €2 728 €8 472 €---
1512 907 €3 987 €2 533 €8 920 €---
1613 165 €3 785 €2 331 €9 380 €---
1713 429 €3 576 €2 122 €9 853 €---
1813 697 €3 359 €1 905 €10 338 €---
1913 971 €3 134 €1 681 €10 837 €---
2014 251 €2 902 €1 448 €11 349 €---
2114 536 €2 661 €1 207 €11 875 €---
2214 826 €2 411 €957 €12 415 €---
2315 123 €2 153 €699 €12 970 €---
2415 425 €1 885 €431 €13 540 €---
2515 734 €1 608 €154 €14 126 €---
TOTAL313 320 €134 000 €68 652 €179 320 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 054 €-6 420 €+8 474 €
2+2 054 €0 €+2 054 €
3+2 054 €+1 249 €+805 €
4+2 054 €+1 375 €+679 €
5+2 054 €+1 478 €+576 €
6+2 054 €+1 584 €+470 €
7+2 054 €+1 693 €+361 €
8+2 054 €+1 805 €+249 €
9+2 054 €+1 920 €+134 €
10+2 054 €+2 038 €+16 €
11+2 054 €+2 159 €-105 €
12+2 054 €+2 283 €-229 €
13+2 054 €+2 411 €-357 €
14+2 054 €+2 541 €-487 €
15+2 054 €+2 676 €-622 €
16+2 054 €+2 814 €-760 €
17+2 054 €+2 956 €-902 €
18+2 054 €+3 101 €-1 047 €
19+2 054 €+3 251 €-1 197 €
20+2 054 €+3 405 €-1 351 €
21+2 054 €+3 562 €-1 508 €
22+2 054 €+3 724 €-1 670 €
23+2 054 €+3 891 €-1 837 €
24+2 054 €+4 062 €-2 008 €
25+2 054 €+4 238 €-2 184 €
Total+51 350 €+53 796 €+-2 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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