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LA BUISSE au calme

VilleBuisse (38)
Surface123.4m²
Coût Total244 940€
Loyer Annuel16 708€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 123.4 m²
Prix au m² : 1 418,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Dans une petite rue au calme, découvrez ce charmant duplex T3 (T4 possible) dans une maison en pierre pleine de caractère. Entièrement rénové dans les années 80, cet appartement dispose d'une belle pièce de vie spacieuse avec cheminée, idéale pour des moments conviviaux avec une cuisine indépendante . À l'étage, vous trouverez deux grandes chambres d'environ 17 m2 chacune, ainsi qu'un dressing fonctionnel. Ce bien bénéficie de nombreux atouts : absence de charges, double vitrage, chauffage individuel électrique, et une localisation privilégiée à proximité immédiate du centre-ville et des transports. Un bien rare alliant charme de l'ancien et confort moderne.  Retrouvez toutes mes offres sur Coublimmo .fr

  • https://coublimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Buisse
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38500
Coordonnées : 45.331126, 5.625696
Total : 244 940€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 55 940€
Valeur du bien : 230 940€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123.4m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16708€/an
Fourchette totale : 1078€ - 1798€/mois
Fourchette annuelle : 12935€ - 21581€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 569,62 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 091 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-142 091€ (-44.8%)
Marge achat-revente :72 151€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 196,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 926,54€
Coût de l'assurance :21 432,25€
Taxe foncière : 1 670,76€/an
Soit par mois : 139,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 392,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 123.4 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 940 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage performant: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 380€
    Parquet flottant: 34 m² × 70€/m² = 2380€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buisse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 708 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 374 €
Revenus locatifs : +16 708 €
Charges déductibles : -66 374 €
Résultat foncier Année 1 : -49 666 €(Déficit de 49 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 434 €/an
Revenus locatifs : +16 708 €
Charges déductibles : -10 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 274 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28266.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 708 €66 382 €7 914 €-49 674 €21 400 €28 274 €28 274 €
217 042 €10 228 €7 700 €6 814 €--21 460 €
317 383 €10 007 €7 479 €7 376 €--14 084 €
417 730 €9 779 €7 251 €7 952 €--6 133 €
518 085 €9 543 €7 015 €8 542 €---
618 447 €9 299 €6 771 €9 147 €---
718 815 €9 047 €6 519 €9 768 €---
819 192 €8 787 €6 259 €10 404 €---
919 576 €8 519 €5 991 €11 057 €---
1019 967 €8 241 €5 713 €11 726 €---
1120 366 €7 954 €5 426 €12 412 €---
1220 774 €7 658 €5 130 €13 116 €---
1321 189 €7 352 €4 824 €13 838 €---
1421 613 €7 035 €4 507 €14 578 €---
1522 045 €6 708 €4 180 €15 337 €---
1622 486 €6 371 €3 843 €16 116 €---
1722 936 €6 022 €3 494 €16 914 €---
1823 395 €5 661 €3 133 €17 734 €---
1923 863 €5 289 €2 761 €18 574 €---
2024 340 €4 904 €2 376 €19 436 €---
2124 827 €4 506 €1 978 €20 320 €---
2225 323 €4 095 €1 567 €21 228 €---
2325 830 €3 671 €1 143 €22 159 €---
2426 346 €3 232 €704 €23 114 €---
2526 873 €2 779 €251 €24 094 €---
TOTAL535 149 €233 068 €113 927 €302 081 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 509 €-6 420 €+9 929 €
2+3 509 €0 €+3 509 €
3+3 509 €0 €+3 509 €
4+3 509 €0 €+3 509 €
5+3 509 €+723 €+2 786 €
6+3 509 €+2 744 €+765 €
7+3 509 €+2 930 €+579 €
8+3 509 €+3 121 €+388 €
9+3 509 €+3 317 €+192 €
10+3 509 €+3 518 €-9 €
11+3 509 €+3 724 €-215 €
12+3 509 €+3 935 €-426 €
13+3 509 €+4 151 €-642 €
14+3 509 €+4 373 €-864 €
15+3 509 €+4 601 €-1 092 €
16+3 509 €+4 835 €-1 326 €
17+3 509 €+5 074 €-1 565 €
18+3 509 €+5 320 €-1 811 €
19+3 509 €+5 572 €-2 063 €
20+3 509 €+5 831 €-2 322 €
21+3 509 €+6 096 €-2 587 €
22+3 509 €+6 368 €-2 859 €
23+3 509 €+6 648 €-3 139 €
24+3 509 €+6 934 €-3 425 €
25+3 509 €+7 228 €-3 719 €
Total+87 725 €+90 624 €+-2 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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