Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (39100)

VilleDole (39)
Surface85m²
Coût Total140 160€
Loyer Annuel9 399€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 082,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, Structure/extérieur à restaurer

L'Agence Angel. Immo vous propose en exclusivité cet appartement T5 de 85 m², situé 1er étage avec ascenceur d'un immeuble du centre ville à Dole, proche de toutes les commodités et de la gare. Il est constitué d'un hall d'entrée, salon/séjour avec balcon, cuisine, cellier, 3 chambres, salle de bains et toilette indépendant. Il est également doté d'une cave. Chauffage collectif au gaz de ville. Quelques travaux à prévoir. VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1280 € et 1780 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. Surface loi Carrez: 85 m².

Ville : Dole
Département : Jura
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 39100
Coordonnées : 47.101000, 5.499680
Total : 140 160€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 132 800€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 11.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9399€/an
Fourchette totale : 620€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 7440€ - 11875€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 739,47 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 855 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-55 855€ (-37.8%)
Marge achat-revente :7 695€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 760,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 019,33€
Coût de l'assurance :16 819,20€
Taxe foncière : 939,95€/an
Soit par mois : 78,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif au gaz par une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 85 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:7 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dole (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 399 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 940 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 299 €
Revenus locatifs : +9 399 €
Charges déductibles : -47 299 €
Résultat foncier Année 1 : -37 899 €(Déficit de 37 899 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 499 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 499 €/an
Revenus locatifs : +9 399 €
Charges déductibles : -6 499 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16499.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 399 €47 303 €4 890 €-37 904 €21 400 €16 504 €16 504 €
29 587 €6 376 €4 763 €3 212 €--13 292 €
39 779 €6 243 €4 631 €3 536 €--9 756 €
49 975 €6 106 €4 494 €3 868 €--5 888 €
510 174 €5 965 €4 352 €4 210 €--1 678 €
610 378 €5 818 €4 205 €4 560 €---
710 585 €5 666 €4 053 €4 920 €---
810 797 €5 508 €3 895 €5 289 €---
911 013 €5 345 €3 732 €5 668 €---
1011 233 €5 175 €3 563 €6 058 €---
1111 458 €5 000 €3 387 €6 458 €---
1211 687 €4 819 €3 206 €6 868 €---
1311 921 €4 631 €3 018 €7 290 €---
1412 159 €4 436 €2 823 €7 723 €---
1512 402 €4 234 €2 621 €8 168 €---
1612 650 €4 025 €2 412 €8 625 €---
1712 903 €3 808 €2 196 €9 095 €---
1813 162 €3 584 €1 971 €9 577 €---
1913 425 €3 352 €1 739 €10 073 €---
2013 693 €3 111 €1 499 €10 582 €---
2113 967 €2 862 €1 249 €11 105 €---
2214 246 €2 604 €991 €11 643 €---
2314 531 €2 336 €723 €12 195 €---
2414 822 €2 059 €446 €12 763 €---
2515 118 €1 772 €159 €13 346 €---
TOTAL301 067 €152 137 €71 019 €148 930 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 399 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 974 €-6 420 €+8 394 €
2+1 974 €0 €+1 974 €
3+1 974 €0 €+1 974 €
4+1 974 €0 €+1 974 €
5+1 974 €0 €+1 974 €
6+1 974 €+865 €+1 109 €
7+1 974 €+1 476 €+498 €
8+1 974 €+1 587 €+387 €
9+1 974 €+1 701 €+273 €
10+1 974 €+1 817 €+157 €
11+1 974 €+1 937 €+37 €
12+1 974 €+2 061 €-87 €
13+1 974 €+2 187 €-213 €
14+1 974 €+2 317 €-343 €
15+1 974 €+2 451 €-477 €
16+1 974 €+2 588 €-614 €
17+1 974 €+2 728 €-754 €
18+1 974 €+2 873 €-899 €
19+1 974 €+3 022 €-1 048 €
20+1 974 €+3 175 €-1 201 €
21+1 974 €+3 332 €-1 358 €
22+1 974 €+3 493 €-1 519 €
23+1 974 €+3 659 €-1 685 €
24+1 974 €+3 829 €-1 855 €
25+1 974 €+4 004 €-2 030 €
Total+49 350 €+44 679 €+4 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →