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Appartement 18 pièces 311 m²

VillePau (64)
Surface311m²
Coût Total518 420€
Loyer Annuel39 078€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 429 000 €
Surface : 311 m²
Prix au m² : 1 379,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 18
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 18 pièces 311 m² - Appartement 18 pièces 311 m²

Découvrez cet immeuble de 7 appartements en monopropriété à Pau. Quatre lots sur sept sont actuellement loués, les trois vacant pouvant l'être dès à présent. Cet actif offre un rendement locatif particulièrement intéressant, la stabilité des locataires, avec un turn over quasi nul, garantie des revenus réguliers et une gestion simple même à distance.

Chaque départ trouve rapidement preneur grâce à une forte demande locative sur le secteur, vous assurant une vacance locative quasi inexistante. Pour encore plus de tranquillité, la façade a été entièrement refaite il y a 4ans et la toiture vient d'être refaite.

Une opportunité rare pour un investissement sûr et rentable. N'hésitez pas à me contacter pour organiser une visite !

Surface : 311 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.292010, -0.377550
Total : 518 420€
Prix d'acquisition : 429 000€
Travaux : 55 100€
Valeur du bien : 484 100€
Frais de notaire : 34 320€
Coût estimé : 34 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 311m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 3257€/mois
Loyer annuel estimé : 39078€/an
Fourchette totale : 2563€ - 4138€/mois
Fourchette annuelle : 30756€ - 49653€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 135,56 €/m²
Basé sur :591 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :664 159 €
Prix d'achat :429 000 €
Décote à l'achat :-235 159€ (-35.4%)
Marge achat-revente :145 739€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :518 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 600,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :151,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 752,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :261 849,03€
Coût de l'assurance :45 361,75€
Taxe foncière : 3 907,82€/an
Soit par mois : 325,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 256,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 077,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 311 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 311 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du parquet
Quantité: 1 salon (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: 1 cuisine (environ 27 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 100 €(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation chambres: 50 m² × 150€ = 7500€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 30€ = 1350€ (installation incluse), Main d'œuvre: 150€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 27 m² × 200€ = 5400€ (installation incluse), Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 257 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 078 €/an
Calcul : 3 257 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 020 €/an
Base de calcul : Emprunt de 518 420 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 814 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 843 €
Revenus locatifs : +39 078 €
Charges déductibles : -78 843 €
Résultat foncier Année 1 : -39 764 €(Déficit de 39 764 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 364 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 743 €/an
Revenus locatifs : +39 078 €
Charges déductibles : -23 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18364.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 429 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 278 850 €(65% de 429 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 140 €/an
Calcul : 278 850 € × 3,636% = 10 140 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 078 €78 859 €18 037 €-39 781 €21 400 €18 381 €18 381 €
239 860 €23 288 €17 566 €16 572 €--1 810 €
340 657 €22 800 €17 078 €17 857 €---
441 470 €22 295 €16 572 €19 176 €---
542 300 €21 771 €16 049 €20 529 €---
643 145 €21 228 €15 506 €21 917 €---
744 008 €20 667 €14 944 €23 342 €---
844 889 €20 085 €14 362 €24 804 €---
945 786 €19 482 €13 760 €26 304 €---
1046 702 €18 858 €13 135 €27 844 €---
1147 636 €18 211 €12 489 €29 425 €---
1248 589 €17 541 €11 819 €31 047 €---
1349 561 €16 848 €11 125 €32 713 €---
1450 552 €16 129 €10 407 €34 423 €---
1551 563 €15 385 €9 663 €36 178 €---
1652 594 €14 614 €8 892 €37 980 €---
1753 646 €13 816 €8 093 €39 830 €---
1854 719 €12 989 €7 266 €41 730 €---
1955 813 €12 132 €6 410 €43 681 €---
2056 930 €11 245 €5 523 €45 685 €---
2158 068 €10 326 €4 604 €47 742 €---
2259 230 €9 374 €3 652 €49 855 €---
2360 414 €8 388 €2 666 €52 026 €---
2461 622 €7 367 €1 645 €54 255 €---
2562 855 €6 309 €587 €56 546 €---
TOTAL1 251 687 €460 006 €261 849 €791 680 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 791 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 206 €-6 420 €+14 626 €
2+8 206 €0 €+8 206 €
3+8 206 €+4 814 €+3 392 €
4+8 206 €+5 753 €+2 453 €
5+8 206 €+6 159 €+2 047 €
6+8 206 €+6 575 €+1 631 €
7+8 206 €+7 003 €+1 203 €
8+8 206 €+7 441 €+765 €
9+8 206 €+7 891 €+315 €
10+8 206 €+8 353 €-147 €
11+8 206 €+8 828 €-622 €
12+8 206 €+9 314 €-1 108 €
13+8 206 €+9 814 €-1 608 €
14+8 206 €+10 327 €-2 121 €
15+8 206 €+10 853 €-2 647 €
16+8 206 €+11 394 €-3 188 €
17+8 206 €+11 949 €-3 743 €
18+8 206 €+12 519 €-4 313 €
19+8 206 €+13 104 €-4 898 €
20+8 206 €+13 705 €-5 499 €
21+8 206 €+14 323 €-6 117 €
22+8 206 €+14 957 €-6 751 €
23+8 206 €+15 608 €-7 402 €
24+8 206 €+16 277 €-8 071 €
25+8 206 €+16 964 €-8 758 €
Total+205 150 €+237 504 €+-32 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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