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Maison 4 pièces 150 m²

VilleSalles-d'Angles (16)
Surface150m²
Coût Total195 760€
Loyer Annuel14 783€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 713,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 150 m² - Maison Salles D Angles 4 pièce(s) 150 m2

A salles d'angles, à dix minutes de cognac, Maison d'habitation à rénover composé au rez de chaussée, d'un séjour, d'un cuisine, d'un WC, d'un garage, à l'étage de trois chambres et d'une salle de bain. A venir découvrir (7.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 353 Date de réalisation du diagnostic : 04/07/2024 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 380 € et 4 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Salles-d'Angles
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16130
Coordonnées : 45.618300, -0.331964
Total : 195 760€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 80 200€
Valeur du bien : 187 200€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1232€/mois
Loyer annuel estimé : 14783€/an
Fourchette totale : 968€ - 1568€/mois
Fourchette annuelle : 11613€ - 18819€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 466,29 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 944 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-112 944€ (-51.4%)
Marge achat-revente :24 184€ (11.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :983,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 061,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 191,96€
Coût de l'assurance :23 491,20€
Taxe foncière : 1 478,31€/an
Soit par mois : 123,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 231,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 200 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:6 000€
    Réfection plomberie complète: 1 plomberie × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salles-d'Angles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 232 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 783 €/an
Calcul : 1 232 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 940 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 442 €
Revenus locatifs : +14 783 €
Charges déductibles : -89 442 €
Résultat foncier Année 1 : -74 659 €(Déficit de 74 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 259 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 242 €/an
Revenus locatifs : +14 783 €
Charges déductibles : -9 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53258.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 783 €89 448 €6 830 €-74 665 €21 400 €53 265 €53 265 €
215 079 €9 070 €6 652 €6 009 €--47 257 €
315 380 €8 886 €6 468 €6 495 €--40 762 €
415 688 €8 694 €6 276 €6 994 €--33 768 €
516 002 €8 496 €6 078 €7 505 €--26 263 €
616 322 €8 291 €5 873 €8 031 €--18 232 €
716 648 €8 078 €5 661 €8 570 €--9 663 €
816 981 €7 858 €5 440 €9 123 €--540 €
917 321 €7 630 €5 212 €9 691 €---
1017 667 €7 394 €4 976 €10 273 €---
1118 021 €7 149 €4 731 €10 871 €---
1218 381 €6 896 €4 478 €11 485 €---
1318 749 €6 633 €4 215 €12 116 €---
1419 124 €6 361 €3 943 €12 763 €---
1519 506 €6 079 €3 661 €13 427 €---
1619 896 €5 787 €3 369 €14 109 €---
1720 294 €5 485 €3 067 €14 809 €---
1820 700 €5 172 €2 754 €15 528 €---
1921 114 €4 847 €2 429 €16 267 €---
2021 536 €4 511 €2 093 €17 025 €---
2121 967 €4 163 €1 745 €17 804 €---
2222 406 €3 802 €1 384 €18 604 €---
2322 854 €3 428 €1 010 €19 426 €---
2423 311 €3 041 €623 €20 270 €---
2523 778 €2 640 €223 €21 137 €---
TOTAL473 507 €239 841 €99 192 €233 666 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 666 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 104 €-6 420 €+9 524 €
2+3 104 €0 €+3 104 €
3+3 104 €0 €+3 104 €
4+3 104 €0 €+3 104 €
5+3 104 €0 €+3 104 €
6+3 104 €0 €+3 104 €
7+3 104 €0 €+3 104 €
8+3 104 €0 €+3 104 €
9+3 104 €+2 745 €+359 €
10+3 104 €+3 082 €+22 €
11+3 104 €+3 261 €-157 €
12+3 104 €+3 446 €-342 €
13+3 104 €+3 635 €-531 €
14+3 104 €+3 829 €-725 €
15+3 104 €+4 028 €-924 €
16+3 104 €+4 233 €-1 129 €
17+3 104 €+4 443 €-1 339 €
18+3 104 €+4 659 €-1 555 €
19+3 104 €+4 880 €-1 776 €
20+3 104 €+5 108 €-2 004 €
21+3 104 €+5 341 €-2 237 €
22+3 104 €+5 581 €-2 477 €
23+3 104 €+5 828 €-2 724 €
24+3 104 €+6 081 €-2 977 €
25+3 104 €+6 341 €-3 237 €
Total+77 600 €+70 100 €+7 500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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