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Détails du bien

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface48m²
Coût Total87 520€
Loyer Annuel7 475€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 437,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

SPECIAL INVESTISSEUR. IMMOJOY vous propose à la vente un appartement spacieux de type 2 de 48 m² en RDC dans une résidence sécurisée à Montredon / Carcassonne. Cet appartement se compose d'une belle pièce de vie lumineuse de 25 m² donnant sur une terrasse couverte de 8 m², d'une cuisine semi-équipée de 6.29 m², d'une chambre de 11 m², d'une salle de bain et d'un WC séparé. Il faut ajouter une place de parking. Ce bien est loué 500 € (loyer : 430 € + charges : 70 €) La résidence est bien entretenue et est située près de l'hopital dans un quartier tranquille, proche de toutes les commodités. Visite virtuelle disponible sur demande si le site visité ne la propose pas. Cette annonce vous est proposée par LOPEZ FRANCIS - EI - N°RSAC: 404 148 447, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de TOULOUSE

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 87 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 82 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7475€/an
Fourchette totale : 502€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 6023€ - 9276€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :26,26€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 458,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 100,26€
Coût de l'assurance :7 876,80€
Taxe foncière : 747,45€/an
Soit par mois : 62,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique moderne pour remplacer l'ancien chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine semi-équipée avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 11 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 475 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 520 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 814 €
Revenus locatifs : +7 475 €
Charges déductibles : -17 814 €
Résultat foncier Année 1 : -10 340 €(Déficit de 10 340 €)
Imputable sur revenu global : 10 340 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 814 €/an
Revenus locatifs : +7 475 €
Charges déductibles : -4 814 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 660 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 475 €17 817 €2 915 €-10 343 €10 343 €--
27 624 €4 739 €2 837 €2 885 €---
37 776 €4 659 €2 757 €3 117 €---
47 932 €4 576 €2 673 €3 356 €---
58 091 €4 490 €2 587 €3 601 €---
68 252 €4 401 €2 499 €3 851 €---
78 418 €4 309 €2 407 €4 108 €---
88 586 €4 214 €2 312 €4 372 €---
98 758 €4 116 €2 213 €4 642 €---
108 933 €4 014 €2 111 €4 919 €---
119 111 €3 909 €2 006 €5 203 €---
129 294 €3 800 €1 898 €5 494 €---
139 479 €3 688 €1 785 €5 792 €---
149 669 €3 571 €1 669 €6 098 €---
159 862 €3 451 €1 548 €6 412 €---
1610 060 €3 326 €1 424 €6 733 €---
1710 261 €3 198 €1 295 €7 063 €---
1810 466 €3 065 €1 162 €7 402 €---
1910 675 €2 927 €1 024 €7 749 €---
2010 889 €2 784 €882 €8 105 €---
2111 107 €2 637 €735 €8 470 €---
2211 329 €2 485 €582 €8 844 €---
2311 555 €2 327 €425 €9 228 €---
2411 787 €2 164 €262 €9 622 €---
2512 022 €1 996 €93 €10 026 €---
TOTAL239 411 €102 663 €42 100 €136 748 €10 343 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 103 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 570 €-3 103 €+4 673 €
2+1 570 €+865 €+705 €
3+1 570 €+935 €+635 €
4+1 570 €+1 007 €+563 €
5+1 570 €+1 080 €+490 €
6+1 570 €+1 155 €+415 €
7+1 570 €+1 233 €+337 €
8+1 570 €+1 312 €+258 €
9+1 570 €+1 393 €+177 €
10+1 570 €+1 476 €+94 €
11+1 570 €+1 561 €+9 €
12+1 570 €+1 648 €-78 €
13+1 570 €+1 738 €-168 €
14+1 570 €+1 829 €-259 €
15+1 570 €+1 923 €-353 €
16+1 570 €+2 020 €-450 €
17+1 570 €+2 119 €-549 €
18+1 570 €+2 220 €-650 €
19+1 570 €+2 325 €-755 €
20+1 570 €+2 431 €-861 €
21+1 570 €+2 541 €-971 €
22+1 570 €+2 653 €-1 083 €
23+1 570 €+2 768 €-1 198 €
24+1 570 €+2 887 €-1 317 €
25+1 570 €+3 008 €-1 438 €
Total+39 250 €+41 024 €+-1 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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