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Maison 3 pièces 73 m²

Bien expiré
VilleSantilly (28)
Surface73m²
Coût Total67 580€
Loyer Annuel8 258€
Rentabilité12.22%
Cashflow/mois+265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 698,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 73 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial NOTAIRES DE BEAUCE, SELARL vous proposent : Maison rurale à vendre - SANTILLY (28310)

Maison à vendre à SANTILLY en Eure-et-Loir (28310) à 5 mn de l'entrée d'autoroute A10 sortie Allaines à rénover, la maison comprend une cuisine, une salle de douches-WC, un salon, une salle à manger. A l'étage, 2 chambres. La maison nécessite des travaux. L'assainissement individuel est quant à lui conforme.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude NOTAIRES DE BEAUCE, SELARL - Notaires à Orgères-en-Beauce - N° SIRET : 84138434000037

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Surface : 73 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/02/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 960 € et 4 050 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Santilly
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28310
Coordonnées : 48.147340, 1.869980
Total : 67 580€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 63 500€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 11.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8258€/an
Fourchette totale : 576€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6917€ - 9860€/an
Rentabilité brute :12.22%
Fourchette de rentabilité :10.23% - 14.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 619,57 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :118 229 €
Prix d'achat :51 000 €
Décote à l'achat :-67 229€ (-56.9%)
Marge achat-revente :50 649€ (42.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :329,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :25,34€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 354,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 218,49€
Coût de l'assurance :7 602,75€
Taxe foncière : 825,81€/an
Soit par mois : 68,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 423,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et réfection de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec moisissures et meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et revêtement
Rafraîchissement des murs et peinture, réparation des murs abîmés
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et revêtement
Rafraîchissement des murs et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 258 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 580 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 798 €
Revenus locatifs : +8 258 €
Charges déductibles : -15 798 €
Résultat foncier Année 1 : -7 540 €(Déficit de 7 540 €)
Imputable sur revenu global : 7 540 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 298 €/an
Revenus locatifs : +8 258 €
Charges déductibles : -3 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 960 €/an
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 258 €15 800 €2 170 €-7 542 €7 542 €--
28 423 €3 241 €2 111 €5 182 €---
38 592 €3 180 €2 050 €5 411 €---
48 764 €3 118 €1 988 €5 646 €---
58 939 €3 053 €1 923 €5 886 €---
69 118 €2 986 €1 856 €6 132 €---
79 300 €2 917 €1 787 €6 383 €---
89 486 €2 845 €1 715 €6 641 €---
99 676 €2 772 €1 642 €6 904 €---
109 869 €2 695 €1 565 €7 174 €---
1110 067 €2 617 €1 487 €7 450 €---
1210 268 €2 535 €1 405 €7 733 €---
1310 473 €2 451 €1 321 €8 022 €---
1410 683 €2 365 €1 235 €8 318 €---
1510 896 €2 275 €1 145 €8 622 €---
1611 114 €2 182 €1 052 €8 932 €---
1711 337 €2 087 €957 €9 250 €---
1811 563 €1 988 €858 €9 576 €---
1911 795 €1 886 €756 €9 909 €---
2012 030 €1 780 €650 €10 250 €---
2112 271 €1 671 €541 €10 600 €---
2212 517 €1 559 €429 €10 958 €---
2312 767 €1 443 €313 €11 324 €---
2413 022 €1 323 €193 €11 700 €---
2513 283 €1 199 €69 €12 084 €---
TOTAL264 510 €71 967 €31 218 €192 543 €7 542 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 263 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 543 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 734 €-2 263 €+3 997 €
2+1 734 €+1 555 €+179 €
3+1 734 €+1 623 €+111 €
4+1 734 €+1 694 €+40 €
5+1 734 €+1 766 €-32 €
6+1 734 €+1 840 €-106 €
7+1 734 €+1 915 €-181 €
8+1 734 €+1 992 €-258 €
9+1 734 €+2 071 €-337 €
10+1 734 €+2 152 €-418 €
11+1 734 €+2 235 €-501 €
12+1 734 €+2 320 €-586 €
13+1 734 €+2 407 €-673 €
14+1 734 €+2 495 €-761 €
15+1 734 €+2 586 €-852 €
16+1 734 €+2 680 €-946 €
17+1 734 €+2 775 €-1 041 €
18+1 734 €+2 873 €-1 139 €
19+1 734 €+2 973 €-1 239 €
20+1 734 €+3 075 €-1 341 €
21+1 734 €+3 180 €-1 446 €
22+1 734 €+3 287 €-1 553 €
23+1 734 €+3 397 €-1 663 €
24+1 734 €+3 510 €-1 776 €
25+1 734 €+3 625 €-1 891 €
Total+43 350 €+57 763 €+-14 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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