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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface101m²
Coût Total141 492€
Loyer Annuel13 474€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 900 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 137,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres

Les Héliotropes - Résidence-Jardin à la sortie des Couronneries en direction du Parc des Expositions

Appartement d’environ 100 m² entièrement rénové offre de beaux volumes, une excellente luminosité et une configuration modulable adaptée aussi bien à une résidence principale qu’à un projet d’investissement locatif.

Un bien aux multiples possibilités qui pourra convenir tant à un investisseur qu'à un primo-accédant

L’appartement se compose actuellement de :

  • une première chambre d’environ 24 m², facilement divisible en deux espaces distincts
  • une deuxième chambre d’environ 12 m²
  • une troisième chambre d’environ 15 m², pouvant également être ouverte sur le séjour pour agrandir la pièce de vie
  • un séjour lumineux
  • une salle de bains rénovée
  • des WC séparés
  • un espace buanderie

Grâce à cette configuration, plusieurs projets sont envisageables : appartement familial spacieux, grande pièce de vie avec deux chambres, ou optimisation pour investissement locatif / colocation.

L’appartement est situé dans une résidence calme, entretenue et arborée, avec une vue dégagée sur le parc.

DPE : D / GES : C Charges de copropriété : environ 250 € / mois (incluant chauffage et eau chaude) Taxe foncière : environ 1 000 € / an

Cet appartement offre un excellent rapport surface / prix et constitue une opportunité intéressante pour un projet d’habitation ou d’investissement.

Contactez-moi pour plus d’informations ou pour organiser une visite.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.587559, 0.360172
Total : 141 492€
Prix d'acquisition : 114 900€
Travaux : 17 400€
Valeur du bien : 132 300€
Frais de notaire : 9 192€
Coût estimé : 9 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1123€/mois
Loyer annuel estimé : 13474€/an
Fourchette totale : 890€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 10685€ - 16991€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 12.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 441,18 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 559 €
Prix d'achat :114 900 €
Décote à l'achat :-30 659€ (-21.1%)
Marge achat-revente :4 067€ (2.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 740,98€
Coût de l'assurance :12 380,55€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 122,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour cuisine sans photo - rafraîchissement léger
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour salle de bain sans photo - rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 400 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 3 chambres (60m²): 30€/m² × 60 = 1800€
  • Salon:600€
    Peinture salon (20m²): 30€/m² × 20 = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations de milieu de gamme. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20-40€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 474 €/an
Calcul : 1 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 492 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 645 €
Revenus locatifs : +13 474 €
Charges déductibles : -26 645 €
Résultat foncier Année 1 : -13 171 €(Déficit de 13 171 €)
Imputable sur revenu global : 13 171 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 245 €/an
Revenus locatifs : +13 474 €
Charges déductibles : -9 245 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 229 €/an
Prix d'achat du bien : 114 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 685 €(65% de 114 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 716 €/an
Calcul : 74 685 € × 3,636% = 2 716 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 474 €26 649 €4 754 €-13 175 €13 175 €--
213 743 €9 123 €4 628 €4 620 €---
314 018 €8 993 €4 497 €5 026 €---
414 299 €8 857 €4 362 €5 441 €---
514 585 €8 718 €4 222 €5 867 €---
614 876 €8 573 €4 078 €6 303 €---
715 174 €8 423 €3 928 €6 750 €---
815 477 €8 269 €3 773 €7 209 €---
915 787 €8 109 €3 613 €7 678 €---
1016 103 €7 943 €3 448 €8 160 €---
1116 425 €7 772 €3 276 €8 653 €---
1216 753 €7 594 €3 099 €9 159 €---
1317 088 €7 411 €2 916 €9 677 €---
1417 430 €7 221 €2 726 €10 209 €---
1517 779 €7 025 €2 530 €10 754 €---
1618 134 €6 822 €2 327 €11 312 €---
1718 497 €6 612 €2 117 €11 885 €---
1818 867 €6 395 €1 899 €12 472 €---
1919 244 €6 170 €1 675 €13 074 €---
2019 629 €5 937 €1 442 €13 692 €---
2120 022 €5 697 €1 201 €14 325 €---
2220 422 €5 448 €952 €14 974 €---
2320 830 €5 190 €695 €15 640 €---
2421 247 €4 924 €428 €16 323 €---
2521 672 €4 648 €153 €17 024 €---
TOTAL431 575 €198 522 €68 741 €233 054 €13 175 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 953 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 830 €-3 953 €+6 783 €
2+2 830 €+1 386 €+1 444 €
3+2 830 €+1 508 €+1 322 €
4+2 830 €+1 632 €+1 198 €
5+2 830 €+1 760 €+1 070 €
6+2 830 €+1 891 €+939 €
7+2 830 €+2 025 €+805 €
8+2 830 €+2 163 €+667 €
9+2 830 €+2 303 €+527 €
10+2 830 €+2 448 €+382 €
11+2 830 €+2 596 €+234 €
12+2 830 €+2 748 €+82 €
13+2 830 €+2 903 €-73 €
14+2 830 €+3 063 €-233 €
15+2 830 €+3 226 €-396 €
16+2 830 €+3 394 €-564 €
17+2 830 €+3 565 €-735 €
18+2 830 €+3 742 €-912 €
19+2 830 €+3 922 €-1 092 €
20+2 830 €+4 108 €-1 278 €
21+2 830 €+4 298 €-1 468 €
22+2 830 €+4 492 €-1 662 €
23+2 830 €+4 692 €-1 862 €
24+2 830 €+4 897 €-2 067 €
25+2 830 €+5 107 €-2 277 €
Total+70 750 €+69 916 €+834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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