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Boissy-Saint-Léger (94470)

VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface122m²
Coût Total341 100€
Loyer Annuel24 412€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-364€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 305 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proximité commerces, transports, des écoles et de la forêt Grosbois A 7 mn rer A et des lignes de bus.

Bel appartement en duplex et d'une surface habitable de 122m2 offre de beaux volumes et une luminosité exceptionnelle grâce à son exposition sud-ouest et sa vue dégagée.

Au premier niveau : Une entrée accueillante , un séjour spacieux et lumineux avec accès à un balcon ,une cuisine indépendante (possibilité de l'ouvrir à la pièce de vie), entièrement aménagée et équipée ,une salle d'eau, des WC séparés et une chambre lumineuse

À l’étage : Trois grandes chambres, une salle de bain, des WC séparés, idéal pour le télétravail ou un espace lecture

Chauffage au gaz collectif (chaudière neuve août 2025)

Annexes : Une place de parking, avec possibilité d'une deuxième en sus. Une cave, parfaite pour du stockage

Charges: Charges de copropriété : 5 200 €/an Taxe foncière : 2 400 €

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.753601, 2.506700
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 341 100€
Prix d'acquisition : 305 000€
Travaux : 11 700€
Valeur du bien : 316 700€
Frais de notaire : 24 400€
Coût estimé : 24 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 2034€/mois
Loyer annuel estimé : 24412€/an
Fourchette totale : 1681€ - 2462€/mois
Fourchette annuelle : 20174€ - 29541€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 020,84 €/m²
Basé sur :232 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :368 542 €
Prix d'achat :305 000 €
Décote à l'achat :-63 542€ (-17.2%)
Marge achat-revente :27 442€ (7.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 665,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :99,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 765,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 652,49€
Coût de l'assurance :29 846,25€
Taxe foncière : 2 400,00€/an
Soit par mois : 200,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 433,33€/mois
Soit par an : 5 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 034,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 398,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-364,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et changement de robinetterie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Peinture murs et plafonds 4 chambres: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain - Rénovation légère:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation légère:4 500€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 450€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 034 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 412 €/an
Calcul : 2 034 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 194 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 200 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 503 €
Revenus locatifs : +24 412 €
Charges déductibles : -31 503 €
Résultat foncier Année 1 : -7 091 €(Déficit de 7 091 €)
Imputable sur revenu global : 7 091 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 803 €/an
Revenus locatifs : +24 412 €
Charges déductibles : -19 803 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 609 €/an
Prix d'achat du bien : 305 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 198 250 €(65% de 305 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 209 €/an
Calcul : 198 250 € × 3,636% = 7 209 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 412 €31 514 €11 020 €-7 102 €7 102 €--
224 900 €19 516 €10 723 €5 384 €---
325 398 €19 209 €10 415 €6 190 €---
425 906 €18 891 €10 097 €7 015 €---
526 424 €18 563 €9 769 €7 862 €---
626 953 €18 223 €9 429 €8 730 €---
727 492 €17 873 €9 079 €9 619 €---
828 042 €17 510 €8 717 €10 531 €---
928 603 €17 136 €8 342 €11 466 €---
1029 175 €16 750 €7 956 €12 425 €---
1129 758 €16 350 €7 556 €13 408 €---
1230 353 €15 937 €7 144 €14 416 €---
1330 960 €15 511 €6 717 €15 449 €---
1431 580 €15 070 €6 277 €16 509 €---
1532 211 €14 615 €5 821 €17 596 €---
1632 855 €14 145 €5 351 €18 711 €---
1733 513 €13 659 €4 865 €19 854 €---
1834 183 €13 157 €4 363 €21 026 €---
1934 866 €12 638 €3 844 €22 228 €---
2035 564 €12 102 €3 308 €23 462 €---
2136 275 €11 548 €2 755 €24 727 €---
2237 001 €10 976 €2 182 €26 024 €---
2337 741 €10 385 €1 591 €27 355 €---
2438 495 €9 774 €981 €28 721 €---
2539 265 €9 143 €350 €30 122 €---
TOTAL781 926 €390 198 €158 652 €391 728 €7 102 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 131 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 391 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 412 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 127 €-2 131 €+7 258 €
2+5 127 €+1 615 €+3 512 €
3+5 127 €+1 857 €+3 270 €
4+5 127 €+2 105 €+3 022 €
5+5 127 €+2 359 €+2 768 €
6+5 127 €+2 619 €+2 508 €
7+5 127 €+2 886 €+2 241 €
8+5 127 €+3 159 €+1 968 €
9+5 127 €+3 440 €+1 687 €
10+5 127 €+3 728 €+1 399 €
11+5 127 €+4 022 €+1 105 €
12+5 127 €+4 325 €+802 €
13+5 127 €+4 635 €+492 €
14+5 127 €+4 953 €+174 €
15+5 127 €+5 279 €-152 €
16+5 127 €+5 613 €-486 €
17+5 127 €+5 956 €-829 €
18+5 127 €+6 308 €-1 181 €
19+5 127 €+6 669 €-1 542 €
20+5 127 €+7 038 €-1 911 €
21+5 127 €+7 418 €-2 291 €
22+5 127 €+7 807 €-2 680 €
23+5 127 €+8 207 €-3 080 €
24+5 127 €+8 616 €-3 489 €
25+5 127 €+9 037 €-3 910 €
Total+128 175 €+117 518 €+10 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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