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SAINT-POL-SUR-TERNOISE Appartement 60 m2 2 chambres Ga

VilleSaint-Pol-sur-Ternoise (62)
Surface60m²
Coût Total103 560€
Loyer Annuel5 681€
Rentabilité5.49%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 416,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Mandat exclusif

À découvrir à Saint-Pol-sur-Ternoise, appartement d'environ 60 m2, situé au 2? étage d'un immeuble de rapport. Très lumineux, il se compose d'un séjour, d'une cuisine, de deux chambres et d'une salle de bains. L'appartement est actuellement en cours de rénovation, afin d'offrir un intérieur agréable et remis au goût du jour. Le vrai plus : un garage privatif, un atout appréciable pour un appartement.

  • Environ 60 m2
  • 2 chambres
  • Appartement très lumineux
  • Rénovation en cours
  • Garage privatif
  • Saint-Pol-sur-Ternoise Un bien qui conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif. Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Cette annonce vous est proposée par KRYSZKE Frédéric - EI - NoRSAC: 493 487 094, Enregistré à de LILLE METROPOLE
  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=3763
Ville : Saint-Pol-sur-Ternoise
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62130
Coordonnées : 50.380300, 2.335774
Total : 103 560€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 11 760€
Valeur du bien : 96 760€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 473€/mois
Loyer annuel estimé : 5681€/an
Fourchette totale : 391€ - 573€/mois
Fourchette annuelle : 4691€ - 6880€/an
Rentabilité brute :5.49%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 427,09 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 625 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-625€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-17 935€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,42€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 561,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 474,04€
Coût de l'assurance :12 427,20€
Taxe foncière : 568,09€/an
Soit par mois : 47,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 473,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'évier et ajout d'un espace pour électroménager, mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite des améliorations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, mise à jour des éléments datés
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état, entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 760 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 800€
    Cuisine complète entrée de gamme: 8 m² × 600€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 600€
    Salle de bain complète: 6 m² × 600€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Entretien parquet: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pol-sur-Ternoise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 681 €/an
Calcul : 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 435 €
Revenus locatifs : +5 681 €
Charges déductibles : -16 435 €
Résultat foncier Année 1 : -10 754 €(Déficit de 10 754 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 54 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 675 €/an
Revenus locatifs : +5 681 €
Charges déductibles : -4 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 006 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 54.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 681 €16 439 €3 613 €-10 758 €10 700 €58 €58 €
25 795 €4 584 €3 519 €1 210 €---
35 910 €4 487 €3 421 €1 424 €---
46 029 €4 385 €3 320 €1 643 €---
56 149 €4 281 €3 216 €1 868 €---
66 272 €4 172 €3 107 €2 100 €---
76 398 €4 060 €2 994 €2 338 €---
86 526 €3 943 €2 878 €2 582 €---
96 656 €3 823 €2 757 €2 834 €---
106 789 €3 698 €2 632 €3 092 €---
116 925 €3 568 €2 503 €3 357 €---
127 063 €3 434 €2 369 €3 630 €---
137 205 €3 295 €2 230 €3 910 €---
147 349 €3 151 €2 086 €4 198 €---
157 496 €3 002 €1 937 €4 494 €---
167 646 €2 848 €1 782 €4 798 €---
177 799 €2 688 €1 622 €5 111 €---
187 955 €2 522 €1 457 €5 433 €---
198 114 €2 350 €1 285 €5 764 €---
208 276 €2 172 €1 107 €6 104 €---
218 441 €1 988 €923 €6 453 €---
228 610 €1 797 €732 €6 813 €---
238 783 €1 600 €535 €7 183 €---
248 958 €1 395 €330 €7 563 €---
259 137 €1 183 €118 €7 954 €---
TOTAL181 960 €90 863 €52 474 €91 097 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 681 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 193 €-3 210 €+4 403 €
2+1 193 €+346 €+847 €
3+1 193 €+427 €+766 €
4+1 193 €+493 €+700 €
5+1 193 €+561 €+632 €
6+1 193 €+630 €+563 €
7+1 193 €+701 €+492 €
8+1 193 €+775 €+418 €
9+1 193 €+850 €+343 €
10+1 193 €+927 €+266 €
11+1 193 €+1 007 €+186 €
12+1 193 €+1 089 €+104 €
13+1 193 €+1 173 €+20 €
14+1 193 €+1 259 €-66 €
15+1 193 €+1 348 €-155 €
16+1 193 €+1 439 €-246 €
17+1 193 €+1 533 €-340 €
18+1 193 €+1 630 €-437 €
19+1 193 €+1 729 €-536 €
20+1 193 €+1 831 €-638 €
21+1 193 €+1 936 €-743 €
22+1 193 €+2 044 €-851 €
23+1 193 €+2 155 €-962 €
24+1 193 €+2 269 €-1 076 €
25+1 193 €+2 386 €-1 193 €
Total+29 825 €+27 329 €+2 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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