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Achat maison

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface281m²
Coût Total361 729€
Loyer Annuel31 507€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+434€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 990 €
Surface : 281 m²
Prix au m² : 889,64 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 281 m², 7 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 4 Toilettes, Chauffage individuel gaz radiateur, Une entrée

A Limoges, secteur Faculté des Sciences, IUT, maison de 281.23m² comprenant au rez-de-chaussée une entrée, 1 pièce de réception avec cheminée sur terrasse, salon TV, une cuisine, 2 chambres, 1 salle de bains et 2 WC. A l'étage, un couloir desservant 2 chambres, salle d'eau avec WC et 4 greniers. Au niveau du rez-de-jardin, une grande pièce avec cheminée, avec un accès de plain pied sur le jardin, une chambre avec petite pièce adjacente (possibilité de créer une salle d'eau), un grand garage, chaufferie, cave à vin. Cette maison est raccordée à l'assainissement collectif. Le chauffage central est au gaz de ville. Travaux à prévoir. DPE E/E. Taxe foncière 2023, 3585 € . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Mandat 2353. RCS de Limoges 845139807. Contactez Etienne GARRAUD Clé 28bis (5.04 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.836917, 1.237971
Total : 361 729€
Prix d'acquisition : 249 990€
Travaux : 91 740€
Valeur du bien : 341 730€
Frais de notaire : 19 999€
Coût estimé : 19 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 281m²
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2626€/mois
Loyer annuel estimé : 31507€/an
Fourchette totale : 2097€ - 3287€/mois
Fourchette annuelle : 25167€ - 39444€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :361 729€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 787,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :105,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 893,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 582,26€
Coût de l'assurance :31 651,29€
Taxe foncière : 3 585,00€/an
Soit par mois : 298,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 625,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 191,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :433,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 281 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 281 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 740 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:11 240€
    Isolation toiture/combles: 281 m² × 40€/m² = 11240€, Main d'œuvre: 40€
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 600€ = 21000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (inclut placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (inclut baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement léger salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (inclut peinture, vérification électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie générale:6 000€
    Vérification et mise à jour plomberie: 6000€ (inclut remplacement tuyauterie si nécessaire, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 507 €/an
Calcul : 2 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 361 729 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 266 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 662 €
Revenus locatifs : +31 507 €
Charges déductibles : -108 662 €
Résultat foncier Année 1 : -77 154 €(Déficit de 77 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 922 €/an
Revenus locatifs : +31 507 €
Charges déductibles : -16 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55754.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 494 €(65% de 249 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 494 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 507 €108 673 €12 082 €-77 166 €21 400 €55 766 €55 766 €
232 137 €16 612 €11 760 €15 526 €--40 240 €
332 780 €16 279 €11 428 €16 501 €--23 739 €
433 436 €15 935 €11 084 €17 501 €--6 238 €
534 104 €15 579 €10 728 €18 526 €---
634 786 €15 211 €10 360 €19 576 €---
735 482 €14 830 €9 979 €20 652 €---
836 192 €14 436 €9 585 €21 756 €---
936 916 €14 029 €9 177 €22 887 €---
1037 654 €13 607 €8 756 €24 047 €---
1138 407 €13 171 €8 320 €25 236 €---
1239 175 €12 720 €7 869 €26 455 €---
1339 959 €12 254 €7 403 €27 704 €---
1440 758 €11 772 €6 921 €28 986 €---
1541 573 €11 273 €6 422 €30 300 €---
1642 404 €10 757 €5 906 €31 647 €---
1743 253 €10 223 €5 372 €33 029 €---
1844 118 €9 671 €4 820 €34 446 €---
1945 000 €9 100 €4 249 €35 900 €---
2045 900 €8 510 €3 659 €37 390 €---
2146 818 €7 899 €3 048 €38 919 €---
2247 754 €7 267 €2 416 €40 487 €---
2348 709 €6 614 €1 763 €42 096 €---
2449 684 €5 938 €1 087 €43 746 €---
2550 677 €5 239 €388 €45 439 €---
TOTAL1 009 183 €387 599 €174 582 €621 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 621 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 617 €-6 420 €+13 037 €
2+6 617 €0 €+6 617 €
3+6 617 €0 €+6 617 €
4+6 617 €0 €+6 617 €
5+6 617 €+3 686 €+2 931 €
6+6 617 €+5 873 €+744 €
7+6 617 €+6 196 €+421 €
8+6 617 €+6 527 €+90 €
9+6 617 €+6 866 €-249 €
10+6 617 €+7 214 €-597 €
11+6 617 €+7 571 €-954 €
12+6 617 €+7 936 €-1 319 €
13+6 617 €+8 311 €-1 694 €
14+6 617 €+8 696 €-2 079 €
15+6 617 €+9 090 €-2 473 €
16+6 617 €+9 494 €-2 877 €
17+6 617 €+9 909 €-3 292 €
18+6 617 €+10 334 €-3 717 €
19+6 617 €+10 770 €-4 153 €
20+6 617 €+11 217 €-4 600 €
21+6 617 €+11 676 €-5 059 €
22+6 617 €+12 146 €-5 529 €
23+6 617 €+12 629 €-6 012 €
24+6 617 €+13 124 €-6 507 €
25+6 617 €+13 632 €-7 015 €
Total+165 425 €+186 475 €+-21 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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