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Achat maison

Bien expiré
VilleCléder (29)
Surface213m²
Coût Total341 484€
Loyer Annuel24 250€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 246 050 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 1 155,16 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 213 m², 9 Pièces, 7 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Salle à manger, Terrain de 817 m²

Belle maison familiale située en plein bourg, à seulement 10 minutes de la plage des Amiets. Elle dispose d'une vaste pièce de vie comprenant cuisine ouverte, salon et salle à manger. 7 chambres dont une au rez-de-chaussée et 2 salles de bains. Un hangar de 100 m² environ et un jardin arboré avec sa terrasse.

Ville : Cléder
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29233
Coordonnées : 48.647320, -4.114710
Total : 341 484€
Prix d'acquisition : 246 050€
Travaux : 75 750€
Valeur du bien : 321 800€
Frais de notaire : 19 684€
Coût estimé : 19 684€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2021€/mois
Loyer annuel estimé : 24250€/an
Fourchette totale : 1539€ - 2653€/mois
Fourchette annuelle : 18474€ - 31833€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 687,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :99,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 787,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 811,36€
Coût de l'assurance :29 879,85€
Taxe foncière : 2 425,04€/an
Soit par mois : 202,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 020,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 989,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaires
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 750 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 150€
    Isolation toiture/combles: 213 m² × 50€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 100€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 300€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 800€ = 21600€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:14 200€
    Rénovation chambres: 70 m² × 120€/m² = 8400€, Électricité: 600€, Peinture: 700€, Parquet: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cléder (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 021 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 250 €/an
Calcul : 2 021 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 484 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 195 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 765 €
Revenus locatifs : +24 250 €
Charges déductibles : -90 765 €
Résultat foncier Année 1 : -66 515 €(Déficit de 66 515 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 115 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 015 €/an
Revenus locatifs : +24 250 €
Charges déductibles : -15 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45114.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 246 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 933 €(65% de 246 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 816 €/an
Calcul : 159 933 € × 3,636% = 5 816 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 250 €90 776 €11 406 €-66 526 €21 400 €45 126 €45 126 €
224 735 €14 723 €11 102 €10 013 €--35 113 €
325 230 €14 408 €10 788 €10 822 €--24 291 €
425 735 €14 084 €10 463 €11 651 €--12 640 €
526 249 €13 748 €10 127 €12 502 €--138 €
626 774 €13 400 €9 780 €13 374 €---
727 310 €13 040 €9 420 €14 269 €---
827 856 €12 669 €9 048 €15 187 €---
928 413 €12 284 €8 664 €16 129 €---
1028 981 €11 886 €8 266 €17 095 €---
1129 561 €11 475 €7 855 €18 086 €---
1230 152 €11 049 €7 429 €19 103 €---
1330 755 €10 609 €6 989 €20 146 €---
1431 370 €10 154 €6 534 €21 217 €---
1531 998 €9 683 €6 063 €22 315 €---
1632 638 €9 196 €5 575 €23 442 €---
1733 291 €8 692 €5 072 €24 599 €---
1833 956 €8 171 €4 551 €25 786 €---
1934 636 €7 632 €4 012 €27 004 €---
2035 328 €7 074 €3 454 €28 254 €---
2136 035 €6 498 €2 877 €29 537 €---
2236 756 €5 901 €2 281 €30 854 €---
2337 491 €5 284 €1 664 €32 206 €---
2438 240 €4 646 €1 026 €33 594 €---
2539 005 €3 986 €366 €35 019 €---
TOTAL776 748 €331 067 €164 811 €445 681 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 445 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 250 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 093 €-6 420 €+11 513 €
2+5 093 €0 €+5 093 €
3+5 093 €0 €+5 093 €
4+5 093 €0 €+5 093 €
5+5 093 €0 €+5 093 €
6+5 093 €+3 971 €+1 122 €
7+5 093 €+4 281 €+812 €
8+5 093 €+4 556 €+537 €
9+5 093 €+4 839 €+254 €
10+5 093 €+5 129 €-36 €
11+5 093 €+5 426 €-333 €
12+5 093 €+5 731 €-638 €
13+5 093 €+6 044 €-951 €
14+5 093 €+6 365 €-1 272 €
15+5 093 €+6 695 €-1 602 €
16+5 093 €+7 033 €-1 940 €
17+5 093 €+7 380 €-2 287 €
18+5 093 €+7 736 €-2 643 €
19+5 093 €+8 101 €-3 008 €
20+5 093 €+8 476 €-3 383 €
21+5 093 €+8 861 €-3 768 €
22+5 093 €+9 256 €-4 163 €
23+5 093 €+9 662 €-4 569 €
24+5 093 €+10 078 €-4 985 €
25+5 093 €+10 506 €-5 413 €
Total+127 325 €+133 704 €+-6 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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