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Ferme 5 pièces 175 m²

Bien expiré
VilleSaint-Sardos (47)
Surface175m²
Coût Total278 692€
Loyer Annuel17 499€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 400 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 979,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme (tte) de 5 pièces principales

A 30 min d'Agen, cette maison de campagne en pierre dans un écrin de verdure séduira les amoureux de la nature. Composée de 3 chambres, cuisine avec cheminée ouverte, salon, séjour et salle de bain, le tout à rafraîchir. En complément, 100m² de combles offrant de multiples aménagements le tout sur 6000m² de terrain. Honoraires à charge acquéreur : 7.1% Référence annonce : 127-5289 Date de réalisation du diagnostic : 31/03/2026 Prix hors honoraires : 160 038 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 410 € et 3 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Sardos
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47360
Coordonnées : 44.327680, 0.505441
Total : 278 692€
Prix d'acquisition : 171 400€
Travaux : 93 580€
Valeur du bien : 264 980€
Frais de notaire : 13 712€
Coût estimé : 13 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1458€/mois
Loyer annuel estimé : 17499€/an
Fourchette totale : 1182€ - 1799€/mois
Fourchette annuelle : 14181€ - 21593€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 377,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :81,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 458,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 505,88€
Coût de l'assurance :24 385,55€
Taxe foncière : 1 749,93€/an
Soit par mois : 145,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 458,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 604,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine usés et mise à jour du carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Gros œuvreOPTIONNEL
Sous-catégorie: Combles
Aménagement des combles pour créer des espaces supplémentaires
Quantité: 100 m² de combles
Raison: Possibilité d'aménagement, pas de travaux obligatoires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 580 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 400€
    Cuisine complète: 12 m² × 700€/m² = 8400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Gros œuvre - Combles:60 000€
    Aménagement combles: 100 m² × 600€/m² = 60000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sardos (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 60 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Gros œuvre - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 499 €/an
Calcul : 1 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 692 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 975 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 605 €
Revenus locatifs : +17 499 €
Charges déductibles : -105 605 €
Résultat foncier Année 1 : -88 106 €(Déficit de 88 106 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 77 406 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 025 €/an
Revenus locatifs : +17 499 €
Charges déductibles : -12 025 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 474 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 77405.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 410 €(65% de 171 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 051 €/an
Calcul : 111 410 € × 3,636% = 4 051 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 499 €105 614 €9 309 €-88 115 €10 700 €77 415 €77 415 €
217 849 €11 786 €9 061 €6 063 €--71 352 €
318 206 €11 530 €8 804 €6 676 €--64 675 €
418 570 €11 265 €8 539 €7 306 €--57 369 €
518 942 €10 990 €8 265 €7 951 €--49 418 €
619 321 €10 707 €7 981 €8 614 €--40 804 €
719 707 €10 413 €7 688 €9 294 €--31 511 €
820 101 €10 110 €7 385 €9 991 €--21 519 €
920 503 €9 796 €7 071 €10 707 €--10 812 €
1020 913 €9 471 €6 746 €11 442 €---
1121 332 €9 136 €6 410 €12 196 €---
1221 758 €8 788 €6 063 €12 970 €---
1322 193 €8 429 €5 704 €13 764 €---
1422 637 €8 057 €5 332 €14 580 €---
1523 090 €7 673 €4 948 €15 417 €---
1623 552 €7 276 €4 550 €16 276 €---
1724 023 €6 864 €4 139 €17 158 €---
1824 503 €6 439 €3 714 €18 064 €---
1924 993 €5 999 €3 274 €18 994 €---
2025 493 €5 544 €2 819 €19 949 €---
2126 003 €5 074 €2 348 €20 929 €---
2226 523 €4 587 €1 862 €21 936 €---
2327 054 €4 083 €1 358 €22 970 €---
2427 595 €3 563 €837 €24 032 €---
2528 146 €3 024 €299 €25 122 €---
TOTAL560 507 €296 220 €134 506 €264 288 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 675 €-3 210 €+6 885 €
2+3 675 €0 €+3 675 €
3+3 675 €0 €+3 675 €
4+3 675 €0 €+3 675 €
5+3 675 €0 €+3 675 €
6+3 675 €0 €+3 675 €
7+3 675 €0 €+3 675 €
8+3 675 €0 €+3 675 €
9+3 675 €0 €+3 675 €
10+3 675 €+189 €+3 486 €
11+3 675 €+3 659 €+16 €
12+3 675 €+3 891 €-216 €
13+3 675 €+4 129 €-454 €
14+3 675 €+4 374 €-699 €
15+3 675 €+4 625 €-950 €
16+3 675 €+4 883 €-1 208 €
17+3 675 €+5 147 €-1 472 €
18+3 675 €+5 419 €-1 744 €
19+3 675 €+5 698 €-2 023 €
20+3 675 €+5 985 €-2 310 €
21+3 675 €+6 279 €-2 604 €
22+3 675 €+6 581 €-2 906 €
23+3 675 €+6 891 €-3 216 €
24+3 675 €+7 210 €-3 535 €
25+3 675 €+7 537 €-3 862 €
Total+91 875 €+79 286 €+12 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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