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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleVienne (38)
Surface48.2m²
Coût Total97 422€
Loyer Annuel6 292€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 48.2 m²
Prix au m² : 1 657,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cuisine ouverte, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Exposition nord, Pas de balcon, Pas de cave

Lionel DOBROWOLSKI IMMOBILIER vous présente en exclusivité ce superbe appartement T3 en duplex situé quartier nord de Vienne à proximité immédiate de toutes les commodités. Découvrez cet appartement situé dans une petite copropriété, bien entretenue et aux très faibles charges. Le logement se situe au 1er étage sans ascenseur, il est composé d'une pièce principale de 16m2, d'une cuisine ouverte aménagée de 7m2, d'un WC; à l'étage se trouvent 2 chambres de 10 et 8m2 ainsi qu'une SDE pourvu d'un WC. L'aménagement intérieur est confortable et optimisé pour la surface proposé, la typologie duplex permet de scinder les espaces de vie pour la tranquilité de chacun.. Les huisseries sont en bois double vitrage, le chauffage est électrique via des radiateurs, l'eau chaude via cumulus électrique, la taxe foncière s'élève à environ 250EUR. Bien pouvant répondre à de nombreux besoins: premier achat, investissement locatif.. Opportunité à saisir, appelez moi pour plus d'informations.. Cette annonce vous est proposée par Lionel DOBROWOLSKI - EI - NoRSAC: 834132631, Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de SAINT ETIENNE Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.522995, 4.879406
Total : 97 422€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 11 130€
Valeur du bien : 91 030€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.2m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 524€/mois
Loyer annuel estimé : 6292€/an
Fourchette totale : 404€ - 681€/mois
Fourchette annuelle : 4844€ - 8173€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 228,26 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 402 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-27 502€ (-25.6%)
Marge achat-revente :9 980€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 422€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 503,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 312,94€
Coût de l'assurance :8 280,87€
Taxe foncière : 250,00€/an
Soit par mois : 20,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 524,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 524,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 48.2 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 130 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 600€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité générale:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 750€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 524 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 292 €/an
Calcul : 524 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 422 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 856 €
Revenus locatifs : +6 292 €
Charges déductibles : -14 856 €
Résultat foncier Année 1 : -8 563 €(Déficit de 8 563 €)
Imputable sur revenu global : 8 563 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 726 €/an
Revenus locatifs : +6 292 €
Charges déductibles : -3 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 567 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 292 €14 859 €3 148 €-8 567 €8 567 €--
26 418 €3 644 €3 062 €2 774 €---
36 546 €3 556 €2 975 €2 991 €---
46 677 €3 465 €2 884 €3 212 €---
56 811 €3 371 €2 790 €3 440 €---
66 947 €3 274 €2 693 €3 673 €---
77 086 €3 174 €2 593 €3 912 €---
87 228 €3 071 €2 490 €4 157 €---
97 372 €2 964 €2 383 €4 408 €---
107 520 €2 854 €2 272 €4 666 €---
117 670 €2 739 €2 158 €4 931 €---
127 824 €2 622 €2 040 €5 202 €---
137 980 €2 500 €1 918 €5 480 €---
148 140 €2 374 €1 793 €5 766 €---
158 303 €2 244 €1 663 €6 059 €---
168 469 €2 110 €1 528 €6 359 €---
178 638 €1 971 €1 390 €6 667 €---
188 811 €1 827 €1 246 €6 983 €---
198 987 €1 679 €1 098 €7 308 €---
209 167 €1 526 €945 €7 640 €---
219 350 €1 368 €787 €7 982 €---
229 537 €1 205 €623 €8 332 €---
239 728 €1 036 €455 €8 692 €---
249 922 €861 €280 €9 061 €---
2510 121 €681 €100 €9 440 €---
TOTAL201 543 €70 974 €45 313 €130 569 €8 567 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 570 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 292 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 321 €-2 570 €+3 891 €
2+1 321 €+832 €+489 €
3+1 321 €+897 €+424 €
4+1 321 €+964 €+357 €
5+1 321 €+1 032 €+289 €
6+1 321 €+1 102 €+219 €
7+1 321 €+1 174 €+147 €
8+1 321 €+1 247 €+74 €
9+1 321 €+1 323 €-2 €
10+1 321 €+1 400 €-79 €
11+1 321 €+1 479 €-158 €
12+1 321 €+1 561 €-240 €
13+1 321 €+1 644 €-323 €
14+1 321 €+1 730 €-409 €
15+1 321 €+1 818 €-497 €
16+1 321 €+1 908 €-587 €
17+1 321 €+2 000 €-679 €
18+1 321 €+2 095 €-774 €
19+1 321 €+2 192 €-871 €
20+1 321 €+2 292 €-971 €
21+1 321 €+2 395 €-1 074 €
22+1 321 €+2 500 €-1 179 €
23+1 321 €+2 608 €-1 287 €
24+1 321 €+2 718 €-1 397 €
25+1 321 €+2 832 €-1 511 €
Total+33 025 €+39 171 €+-6 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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