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Maison à vendre

VilleMirebeau (86)
Surface145m²
Coût Total151 502€
Loyer Annuel11 794€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 900 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 606,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Terrasse

Human Immobilier Poitiers vous propose cette maison spacieuse (145 m²) au coeur du bourg proche toutes commodités, comprenant une entrée, un séjour, une cuisine aménagée avec coin repas, un cellier, 3 chambres avec placards (poss 4), une salle de bains + douche, 2 wc ainsi que des combles aménageables, un porche couvert, un atelier, une buanderie, une cave voutée, une cour, une terrasse surélevée agrémentée d'un jardin clos. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : IGOR PAPAZIAN est Agent Commercial mandataire en immobilier pour le compte de l'agence Human Immobilier Poitiers, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Poitiers sous le n°404990939

Ville : Mirebeau
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86110
Coordonnées : 46.790428, 0.199516
Total : 151 502€
Prix d'acquisition : 87 900€
Travaux : 56 570€
Valeur du bien : 144 470€
Frais de notaire : 7 032€
Coût estimé : 7 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 6.78€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 983€/mois
Loyer annuel estimé : 11794€/an
Fourchette totale : 771€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 9255€ - 15030€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 104,21 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :160 110 €
Prix d'achat :87 900 €
Décote à l'achat :-72 210€ (-45.1%)
Marge achat-revente :8 608€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 502€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 805,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 766,35€
Coût de l'assurance :13 256,43€
Taxe foncière : 1 179,43€/an
Soit par mois : 98,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 982,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 903,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 570 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 150€
    Isolation combles: 145 m² × 70€/m² = 10150€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirebeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 794 €/an
Calcul : 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 502 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 179 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 561 €
Revenus locatifs : +11 794 €
Charges déductibles : -63 561 €
Résultat foncier Année 1 : -51 767 €(Déficit de 51 767 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 991 €/an
Revenus locatifs : +11 794 €
Charges déductibles : -6 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 803 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30366.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 135 €(65% de 87 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 135 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 794 €63 566 €5 286 €-51 772 €21 400 €30 372 €30 372 €
212 030 €6 858 €5 148 €5 172 €--25 199 €
312 271 €6 715 €5 005 €5 556 €--19 644 €
412 516 €6 567 €4 857 €5 949 €--13 695 €
512 767 €6 414 €4 704 €6 353 €--7 342 €
613 022 €6 255 €4 545 €6 767 €--575 €
713 282 €6 090 €4 381 €7 192 €---
813 548 €5 920 €4 210 €7 628 €---
913 819 €5 744 €4 034 €8 075 €---
1014 095 €5 561 €3 851 €8 535 €---
1114 377 €5 371 €3 662 €9 006 €---
1214 665 €5 175 €3 465 €9 490 €---
1314 958 €4 972 €3 262 €9 986 €---
1415 257 €4 761 €3 052 €10 496 €---
1515 562 €4 543 €2 833 €11 019 €---
1615 874 €4 317 €2 607 €11 556 €---
1716 191 €4 083 €2 373 €12 108 €---
1816 515 €3 841 €2 131 €12 674 €---
1916 845 €3 590 €1 880 €13 256 €---
2017 182 €3 329 €1 620 €13 853 €---
2117 526 €3 060 €1 350 €14 466 €---
2217 876 €2 781 €1 071 €15 095 €---
2318 234 €2 492 €782 €15 742 €---
2418 598 €2 192 €482 €16 406 €---
2518 970 €1 882 €172 €17 088 €---
TOTAL377 775 €176 078 €76 766 €201 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 477 €-6 420 €+8 897 €
2+2 477 €0 €+2 477 €
3+2 477 €0 €+2 477 €
4+2 477 €0 €+2 477 €
5+2 477 €0 €+2 477 €
6+2 477 €0 €+2 477 €
7+2 477 €+1 985 €+492 €
8+2 477 €+2 288 €+189 €
9+2 477 €+2 423 €+54 €
10+2 477 €+2 560 €-83 €
11+2 477 €+2 702 €-225 €
12+2 477 €+2 847 €-370 €
13+2 477 €+2 996 €-519 €
14+2 477 €+3 149 €-672 €
15+2 477 €+3 306 €-829 €
16+2 477 €+3 467 €-990 €
17+2 477 €+3 632 €-1 155 €
18+2 477 €+3 802 €-1 325 €
19+2 477 €+3 977 €-1 500 €
20+2 477 €+4 156 €-1 679 €
21+2 477 €+4 340 €-1 863 €
22+2 477 €+4 529 €-2 052 €
23+2 477 €+4 723 €-2 246 €
24+2 477 €+4 922 €-2 445 €
25+2 477 €+5 127 €-2 650 €
Total+61 925 €+60 509 €+1 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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