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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngers, Écouflant (49)
Surface153m²
Coût Total210 420€
Loyer Annuel24 087€
Rentabilité11.45%
Cashflow/mois+702€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 973,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de 150m² comprenant entrée, salon/séjour, cuisine , 5 chambres, bureau, 2 salles de bains récemment refaites, wc, buanderie. Cave, sous-sol, et garage/atelier de 100m² . Jardin clos avec un puits alimentant la maison. Toiture ardoise en parfait état. CLASSE ENERGIE F Référence NV779 Pour une visite contacter Nathalie Vincent

Ville : Angers, Écouflant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 210 420€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 49 500€
Valeur du bien : 198 500€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2007€/mois
Loyer annuel estimé : 24087€/an
Fourchette totale : 1425€ - 2826€/mois
Fourchette annuelle : 17106€ - 33917€/an
Rentabilité brute :11.45%
Fourchette de rentabilité :8.13% - 16.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 666,67 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :561 001 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-412 001€ (-73.4%)
Marge achat-revente :350 581€ (62.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :61,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 564,86€
Coût de l'assurance :18 411,75€
Taxe foncière : 2 408,68€/an
Soit par mois : 200,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 007,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :701,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 352 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 950€
    Isolation toiture/combles: 153 m² × 70€/m² = 10710€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la pompe)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 300€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 700€ = 13300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du chauffe-eau)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle à manger - Peinture:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 087 €/an
Calcul : 2 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 420 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 409 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 729 €
Revenus locatifs : +24 087 €
Charges déductibles : -59 729 €
Résultat foncier Année 1 : -35 643 €(Déficit de 35 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 229 €/an
Revenus locatifs : +24 087 €
Charges déductibles : -10 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14242.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 087 €59 736 €7 091 €-35 649 €21 400 €14 249 €14 249 €
224 568 €10 048 €6 903 €14 520 €---
325 060 €9 854 €6 708 €15 206 €---
425 561 €9 652 €6 507 €15 909 €---
526 072 €9 444 €6 299 €16 628 €---
626 594 €9 229 €6 083 €17 365 €---
727 126 €9 006 €5 861 €18 120 €---
827 668 €8 775 €5 630 €18 893 €---
928 221 €8 536 €5 391 €19 685 €---
1028 786 €8 289 €5 144 €20 496 €---
1129 362 €8 034 €4 889 €21 328 €---
1229 949 €7 770 €4 625 €22 179 €---
1330 548 €7 496 €4 351 €23 052 €---
1431 159 €7 213 €4 068 €23 945 €---
1531 782 €6 921 €3 775 €24 861 €---
1632 418 €6 618 €3 473 €25 800 €---
1733 066 €6 304 €3 159 €26 762 €---
1833 727 €5 980 €2 835 €27 747 €---
1934 402 €5 645 €2 500 €28 757 €---
2035 090 €5 298 €2 152 €29 792 €---
2135 792 €4 938 €1 793 €30 853 €---
2236 507 €4 567 €1 422 €31 941 €---
2337 238 €4 183 €1 037 €33 055 €---
2437 982 €3 785 €640 €34 198 €---
2538 742 €3 373 €228 €35 369 €---
TOTAL771 506 €230 693 €102 565 €540 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 540 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 058 €-6 420 €+11 478 €
2+5 058 €+81 €+4 977 €
3+5 058 €+4 562 €+496 €
4+5 058 €+4 773 €+285 €
5+5 058 €+4 988 €+70 €
6+5 058 €+5 210 €-152 €
7+5 058 €+5 436 €-378 €
8+5 058 €+5 668 €-610 €
9+5 058 €+5 906 €-848 €
10+5 058 €+6 149 €-1 091 €
11+5 058 €+6 398 €-1 340 €
12+5 058 €+6 654 €-1 596 €
13+5 058 €+6 915 €-1 857 €
14+5 058 €+7 184 €-2 126 €
15+5 058 €+7 458 €-2 400 €
16+5 058 €+7 740 €-2 682 €
17+5 058 €+8 028 €-2 970 €
18+5 058 €+8 324 €-3 266 €
19+5 058 €+8 627 €-3 569 €
20+5 058 €+8 938 €-3 880 €
21+5 058 €+9 256 €-4 198 €
22+5 058 €+9 582 €-4 524 €
23+5 058 €+9 917 €-4 859 €
24+5 058 €+10 259 €-5 201 €
25+5 058 €+10 611 €-5 553 €
Total+126 450 €+162 244 €+-35 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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