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Appartement 4 pièces 133 m²

VillePontarlier (25)
Surface133m²
Coût Total245 900€
Loyer Annuel21 233€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 345,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PONTARLIER CENTRE

Cet appartement à rénover est composé d'une cuisine indépendante, un salon séjour, 2 chambres, une salle d'eau, un WC et un bureau, modulable pour une troisième chambre.

Situé au centre-ville proche de toutes les commodités, écoles, magasins de proximité, cet appartement vous permet de profiter pleinement d'un cadre de vie agréable. Une cave et un grenier complètent le bien et vous avez la possibilité de louer à proximité un garage. Idéal premier achat ou investisseur

Contacter votre agence GUY HOQUET de PONTARLIER pour plus d'informations et prévoir une visite, référence 3066. Bien proposé par Sébastien POURCHET, agent commercial(953227386). Référence annonce : 3066 Date de réalisation du diagnostic : 28/01/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 1440 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 069 € et 2 799 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pontarlier
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25300
Coordonnées : 46.903797, 6.348142
Total : 245 900€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 52 580€
Valeur du bien : 231 580€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 13.30€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 17.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1769€/mois
Loyer annuel estimé : 21233€/an
Fourchette totale : 1366€ - 2292€/mois
Fourchette annuelle : 16393€ - 27502€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 565,6 €/m²
Basé sur :269 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :341 225 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-162 225€ (-47.5%)
Marge achat-revente :95 325€ (27.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :98,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 301,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 153,88€
Coût de l'assurance :29 508,00€
Taxe foncière : 2 123,32€/an
Soit par mois : 176,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 769,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 598,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité, rafraîchissement si nécessaire
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 580 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1500€/m² = 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation légère:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 32 m² × 90€/m² = 2880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontarlier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 233 €/an
Calcul : 1 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 900 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 123 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 309 €
Revenus locatifs : +21 233 €
Charges déductibles : -65 309 €
Résultat foncier Année 1 : -44 076 €(Déficit de 44 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 676 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 729 €/an
Revenus locatifs : +21 233 €
Charges déductibles : -12 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 504 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22676.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 233 €65 317 €7 993 €-44 084 €21 400 €22 684 €22 684 €
221 658 €12 522 €7 778 €9 136 €--13 548 €
322 091 €12 299 €7 555 €9 792 €--3 756 €
422 533 €12 069 €7 325 €10 464 €---
522 983 €11 831 €7 088 €11 152 €---
623 443 €11 586 €6 842 €11 857 €---
723 912 €11 332 €6 588 €12 580 €---
824 390 €11 070 €6 326 €13 321 €---
924 878 €10 798 €6 055 €14 080 €---
1025 376 €10 518 €5 775 €14 857 €---
1125 883 €10 229 €5 485 €15 654 €---
1226 401 €9 930 €5 186 €16 471 €---
1326 929 €9 621 €4 877 €17 308 €---
1427 467 €9 301 €4 557 €18 166 €---
1528 017 €8 971 €4 227 €19 046 €---
1628 577 €8 630 €3 886 €19 947 €---
1729 149 €8 277 €3 533 €20 872 €---
1829 732 €7 913 €3 169 €21 819 €---
1930 326 €7 536 €2 793 €22 790 €---
2030 933 €7 147 €2 403 €23 786 €---
2131 551 €6 745 €2 001 €24 806 €---
2232 182 €6 329 €1 586 €25 853 €---
2332 826 €5 900 €1 156 €26 926 €---
2433 483 €5 456 €713 €28 026 €---
2534 152 €4 998 €254 €29 155 €---
TOTAL680 106 €286 325 €115 154 €393 781 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 459 €-6 420 €+10 879 €
2+4 459 €0 €+4 459 €
3+4 459 €0 €+4 459 €
4+4 459 €+2 012 €+2 447 €
5+4 459 €+3 346 €+1 113 €
6+4 459 €+3 557 €+902 €
7+4 459 €+3 774 €+685 €
8+4 459 €+3 996 €+463 €
9+4 459 €+4 224 €+235 €
10+4 459 €+4 457 €+2 €
11+4 459 €+4 696 €-237 €
12+4 459 €+4 941 €-482 €
13+4 459 €+5 192 €-733 €
14+4 459 €+5 450 €-991 €
15+4 459 €+5 714 €-1 255 €
16+4 459 €+5 984 €-1 525 €
17+4 459 €+6 261 €-1 802 €
18+4 459 €+6 546 €-2 087 €
19+4 459 €+6 837 €-2 378 €
20+4 459 €+7 136 €-2 677 €
21+4 459 €+7 442 €-2 983 €
22+4 459 €+7 756 €-3 297 €
23+4 459 €+8 078 €-3 619 €
24+4 459 €+8 408 €-3 949 €
25+4 459 €+8 746 €-4 287 €
Total+111 475 €+118 134 €+-6 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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