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Achat : Appartement Tulle (19000)

VilleTulle (19)
Surface54m²
Coût Total91 266€
Loyer Annuel4 980€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 080 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 223,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 54 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Appartement T3 situé dans le quartier de soulhiac, à proximité des commerces et a 10 minutes de L'iut. Découvrez cet appartement lumineux de 54 m², qui offre 2 chambres dont 1 ouverte, une salle de bain, une cuisine ouverte sur pièce de vie. Vous profiterez également d'une place de parking privative, une cave et un grenier. Honoraires inclus dans le prix : 12%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.273110, 1.763080
Total : 91 266€
Prix d'acquisition : 66 080€
Travaux : 19 900€
Valeur du bien : 85 980€
Frais de notaire : 5 286€
Coût estimé : 5 286€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 415€/mois
Loyer annuel estimé : 4980€/an
Fourchette totale : 328€ - 525€/mois
Fourchette annuelle : 3933€ - 6305€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :770,38 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 600 €
Prix d'achat :66 080 €
Décote à l'achat :+24 480€ (+58.8%)
Marge achat-revente :-49 666€ (-119.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 266€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 471,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 449,66€
Coût de l'assurance :7 757,61€
Taxe foncière : 498,00€/an
Soit par mois : 41,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 415,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 48 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments vieillissants
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des revêtements
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet récent mais à vérifier
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 900 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant éléments et électroménager), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:3 500€
    Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Revêtements murs (6 m²): 50€/m² × 6 = 300€, Revêtements sol (6 m²): 50€/m² × 6 = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité - Mise aux normes:3 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3500€ = 3500€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 980 €/an
Calcul : 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 266 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 498 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 854 €
Revenus locatifs : +4 980 €
Charges déductibles : -24 854 €
Résultat foncier Année 1 : -19 874 €(Déficit de 19 874 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 954 €/an
Revenus locatifs : +4 980 €
Charges déductibles : -4 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9174.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 080 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 952 €(65% de 66 080 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 562 €/an
Calcul : 42 952 € × 3,636% = 1 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 980 €24 857 €2 949 €-19 877 €10 700 €9 177 €9 177 €
25 080 €4 877 €2 869 €202 €--8 975 €
35 181 €4 795 €2 787 €386 €--8 589 €
45 285 €4 710 €2 702 €575 €--8 014 €
55 390 €4 622 €2 614 €768 €--7 245 €
65 498 €4 531 €2 523 €967 €--6 278 €
75 608 €4 437 €2 429 €1 171 €--5 107 €
85 720 €4 341 €2 332 €1 380 €--3 728 €
95 835 €4 240 €2 232 €1 594 €--2 133 €
105 952 €4 137 €2 129 €1 815 €--319 €
116 071 €4 030 €2 022 €2 040 €---
126 192 €3 920 €1 911 €2 272 €---
136 316 €3 806 €1 797 €2 510 €---
146 442 €3 688 €1 679 €2 754 €---
156 571 €3 566 €1 558 €3 005 €---
166 702 €3 440 €1 432 €3 262 €---
176 836 €3 310 €1 302 €3 526 €---
186 973 €3 176 €1 167 €3 797 €---
197 113 €3 037 €1 029 €4 076 €---
207 255 €2 893 €885 €4 361 €---
217 400 €2 745 €737 €4 655 €---
227 548 €2 592 €584 €4 956 €---
237 699 €2 434 €426 €5 265 €---
247 853 €2 271 €262 €5 582 €---
258 010 €2 102 €94 €5 908 €---
TOTAL159 510 €112 557 €42 450 €46 952 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 980 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 046 €-3 210 €+4 256 €
2+1 046 €0 €+1 046 €
3+1 046 €0 €+1 046 €
4+1 046 €0 €+1 046 €
5+1 046 €0 €+1 046 €
6+1 046 €0 €+1 046 €
7+1 046 €0 €+1 046 €
8+1 046 €0 €+1 046 €
9+1 046 €0 €+1 046 €
10+1 046 €0 €+1 046 €
11+1 046 €+517 €+529 €
12+1 046 €+682 €+364 €
13+1 046 €+753 €+293 €
14+1 046 €+826 €+220 €
15+1 046 €+902 €+144 €
16+1 046 €+979 €+67 €
17+1 046 €+1 058 €-12 €
18+1 046 €+1 139 €-93 €
19+1 046 €+1 223 €-177 €
20+1 046 €+1 308 €-262 €
21+1 046 €+1 396 €-350 €
22+1 046 €+1 487 €-441 €
23+1 046 €+1 579 €-533 €
24+1 046 €+1 675 €-629 €
25+1 046 €+1 772 €-726 €
Total+26 150 €+14 086 €+12 064 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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