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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNeuilly-Plaisance (93)
Surface533m²
Coût Total915 120€
Loyer Annuel98 651€
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+2 565€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 599 000 €
Surface : 533 m²
Prix au m² : 1 123,83 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cave, Toilettes séparées, 8 chambres, Jardin, Belle vue

Happy Few Immobilier vous propose en exclusivité cette maison hors d’eau hors d’air, à terminer selon vos envies. Offrant 330 m² habitables ainsi qu’un sous-sol aménageable de 170 m², répartis sur trois niveaux, cette propriété présente un fort potentiel. Vous aurez la possibilité de finaliser cette maison à votre goût en profitant des matériaux neufs déjà installés, pour créer la maison de vos rêves sur une belle parcelle en hauteur de 1 500 m² avec une vue dégagée. Ce projet offre de multiples possibilités. Contactez-nous sans attendre pour obtenir plus d'informations et organiser une visite.

Ville : Neuilly-Plaisance
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93360
Coordonnées : 48.871910, 2.507591
Total : 915 120€
Prix d'acquisition : 599 000€
Travaux : 268 200€
Valeur du bien : 867 200€
Frais de notaire : 47 920€
Coût estimé : 47 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 533m²
Loyer prédit : 15.42€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 27.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 8221€/mois
Loyer annuel estimé : 98651€/an
Fourchette totale : 4654€ - 14522€/mois
Fourchette annuelle : 55844€ - 174270€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 19.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :915 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 566,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :266,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 833,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :454 858,76€
Coût de l'assurance :80 073,00€
Taxe foncière : 9 865,08€/an
Soit par mois : 822,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 220,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 655,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 565,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 330 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec fenêtres performantes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : murs, revêtement de sol, électricité
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, plomberie, électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 8 chambres : revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :268 200 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:23 100€
    Isolation combles: 330 m² × 70€/m² = 23100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 100€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12100€ = 12100€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:52 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 1300€/fenêtre = 52000€ (incluant pose)
  • Rénovation complète du salon:48 000€
    Rénovation salon: 50 m² × 960€/m² = 48000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation complète de la cuisine:25 000€
    Rénovation cuisine complète: 25000€ (incluant tous les travaux)
  • Rénovation complète de la salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (incluant tous les travaux)
  • Rénovation des chambres:96 000€
    Rénovation 8 chambres: 120 m² × 800€/m² = 96000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 221 €/mois
Revenus locatifs annuels : 98 651 €/an
Calcul : 8 221 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 915 120 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 203 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 268 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 312 623 €
Revenus locatifs : +98 651 €
Charges déductibles : -312 623 €
Résultat foncier Année 1 : -213 972 €(Déficit de 213 972 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 192 572 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 44 423 €/an
Revenus locatifs : +98 651 €
Charges déductibles : -44 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 54 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 192572.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 599 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 389 350 €(65% de 599 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 158 €/an
Calcul : 389 350 € × 3,636% = 14 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
198 651 €312 653 €31 385 €-214 002 €21 400 €192 602 €192 602 €
2100 624 €43 627 €30 559 €56 997 €--135 605 €
3102 636 €42 772 €29 704 €59 864 €--75 741 €
4104 689 €41 888 €28 820 €62 801 €--12 940 €
5106 783 €40 972 €27 904 €65 811 €---
6108 918 €40 023 €26 955 €68 895 €---
7111 097 €39 042 €25 974 €72 055 €---
8113 319 €38 025 €24 957 €75 293 €---
9115 585 €36 973 €23 905 €78 612 €---
10117 897 €35 884 €22 816 €82 013 €---
11120 255 €34 756 €21 688 €85 498 €---
12122 660 €33 589 €20 521 €89 071 €---
13125 113 €32 381 €19 313 €92 733 €---
14127 615 €31 129 €18 061 €96 486 €---
15130 168 €29 834 €16 766 €100 334 €---
16132 771 €28 493 €15 425 €104 278 €---
17135 426 €27 105 €14 037 €108 322 €---
18138 135 €25 668 €12 600 €112 467 €---
19140 898 €24 180 €11 112 €116 718 €---
20143 716 €22 640 €9 572 €121 076 €---
21146 590 €21 045 €7 977 €125 545 €---
22149 522 €19 394 €6 326 €130 128 €---
23152 512 €17 685 €4 617 €134 827 €---
24155 562 €15 916 €2 848 €139 646 €---
25158 674 €14 084 €1 016 €144 589 €---
TOTAL3 159 815 €1 049 759 €454 859 €2 110 056 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 110 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 98 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 717 €-6 420 €+27 137 €
2+20 717 €0 €+20 717 €
3+20 717 €0 €+20 717 €
4+20 717 €0 €+20 717 €
5+20 717 €+15 861 €+4 856 €
6+20 717 €+20 669 €+48 €
7+20 717 €+21 617 €-900 €
8+20 717 €+22 588 €-1 871 €
9+20 717 €+23 584 €-2 867 €
10+20 717 €+24 604 €-3 887 €
11+20 717 €+25 650 €-4 933 €
12+20 717 €+26 721 €-6 004 €
13+20 717 €+27 820 €-7 103 €
14+20 717 €+28 946 €-8 229 €
15+20 717 €+30 100 €-9 383 €
16+20 717 €+31 283 €-10 566 €
17+20 717 €+32 496 €-11 779 €
18+20 717 €+33 740 €-13 023 €
19+20 717 €+35 015 €-14 298 €
20+20 717 €+36 323 €-15 606 €
21+20 717 €+37 663 €-16 946 €
22+20 717 €+39 038 €-18 321 €
23+20 717 €+40 448 €-19 731 €
24+20 717 €+41 894 €-21 177 €
25+20 717 €+43 377 €-22 660 €
Total+517 925 €+633 017 €+-115 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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