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Maison - 2 pièce(s) - 38 m²

Bien expiré
VilleRiols (34)
Surface38m²
Coût Total81 820€
Loyer Annuel3 311€
Rentabilité4.05%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Guillaume Roque vous propose: Maison à Riols - 38 m² , 1 chambre avec garage - Idéal projet rénovation !

Vous rêvez d'un petit cocon à personnaliser ? Cette maison de 38 m² à Riols est faite pour vous ! Avec son garage pratique et un fort potentiel de rénovation, elle devient le terrain parfait pour créer votre pied-à-terre ou votre résidence cosy sur mesure.

Points forts :

38 m² à réinventer à votre goût

Garage inclus - pratique et rare !

Travaux de remise au goût du jour à prévoir

Idéal pour un projet sur-mesure ou un investissement rentable

Pourquoi craquer ? Parce qu'avec un peu d'imagination, cette maison peut devenir un véritable bijou ! Un projet accessible et plein de potentiel dans un cadre charmant à Riols.

📞 Contactez moi pour visiter et laissez libre cours à votre créativité !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 417 et classe CLIMAT C indice 12. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Guillaume Roque mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NARBONNE sous le numéro 512124215, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 38
  • Nb. de pièces : 2
Ville : Riols
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34220
Total : 81 820€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 40 780€
Valeur du bien : 78 780€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 276€/mois
Loyer annuel estimé : 3311€/an
Fourchette totale : 203€ - 374€/mois
Fourchette annuelle : 2441€ - 4489€/an
Rentabilité brute :4.05%
Fourchette de rentabilité :2.98% - 5.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :31 667 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :+6 333€ (+20.0%)
Marge achat-revente :-50 153€ (-158.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 433,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 063,06€
Coût de l'assurance :7 159,25€
Taxe foncière : 331,07€/an
Soit par mois : 27,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 275,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 417 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique F avec indice 417.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (38 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 780 €(1 073 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:2 280€
    Isolation toiture/combles: 38 m² × 60€/m² = 2280€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambre: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Riols. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations peuvent varier selon les spécificités des travaux et les matériaux choisis.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 276 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 311 €/an
Calcul : 276 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 820 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 331 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 225 €
Revenus locatifs : +3 311 €
Charges déductibles : -44 225 €
Résultat foncier Année 1 : -40 915 €(Déficit de 40 915 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 515 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 445 €/an
Revenus locatifs : +3 311 €
Charges déductibles : -3 445 €
Résultat foncier Années 2+ : -135 €/an(Déficit de 135 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19514.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 311 €44 228 €2 830 €-40 917 €21 400 €19 517 €19 517 €
23 377 €3 374 €2 756 €3 €--19 514 €
33 444 €3 297 €2 680 €148 €--19 367 €
43 513 €3 217 €2 600 €296 €--19 071 €
53 584 €3 135 €2 518 €449 €--18 622 €
63 655 €3 050 €2 432 €605 €--18 017 €
73 728 €2 962 €2 344 €767 €--17 250 €
83 803 €2 870 €2 253 €933 €--16 317 €
93 879 €2 775 €2 158 €1 104 €--15 213 €
103 957 €2 677 €2 060 €1 279 €--13 934 €
114 036 €2 576 €1 958 €1 460 €--12 474 €
124 116 €2 471 €1 853 €1 646 €---
134 199 €2 362 €1 744 €1 837 €---
144 283 €2 249 €1 631 €2 034 €---
154 368 €2 132 €1 515 €2 236 €---
164 456 €2 011 €1 394 €2 445 €---
174 545 €1 886 €1 268 €2 659 €---
184 636 €1 756 €1 139 €2 880 €---
194 729 €1 622 €1 004 €3 107 €---
204 823 €1 483 €865 €3 340 €---
214 920 €1 339 €721 €3 581 €---
225 018 €1 189 €572 €3 828 €---
235 118 €1 035 €418 €4 083 €---
245 221 €875 €258 €4 346 €---
255 325 €709 €92 €4 616 €---
TOTAL106 043 €97 279 €41 063 €8 764 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 8 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 311 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+695 €-6 420 €+7 115 €
2+695 €0 €+695 €
3+695 €0 €+695 €
4+695 €0 €+695 €
5+695 €0 €+695 €
6+695 €0 €+695 €
7+695 €0 €+695 €
8+695 €0 €+695 €
9+695 €0 €+695 €
10+695 €0 €+695 €
11+695 €0 €+695 €
12+695 €+494 €+201 €
13+695 €+551 €+144 €
14+695 €+610 €+85 €
15+695 €+671 €+24 €
16+695 €+733 €-38 €
17+695 €+798 €-103 €
18+695 €+864 €-169 €
19+695 €+932 €-237 €
20+695 €+1 002 €-307 €
21+695 €+1 074 €-379 €
22+695 €+1 149 €-454 €
23+695 €+1 225 €-530 €
24+695 €+1 304 €-609 €
25+695 €+1 385 €-690 €
Total+17 375 €+6 371 €+11 004 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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