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Appartement 4 pièces 121 m²

VilleNevers (58)
Surface121
Coût Total179 320
Loyer Annuel12 319
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-26
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 066,12 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 121m2

À la recherche d'un appartement spacieux, confortable et idéalement situé ? Découvrez ce bel appartement de 121 m², offrant de beaux volumes et de nombreuses prestations.

Dès l'entrée, vous apprécierez son entrée indépendante, apportant le confort d'une maison tout en bénéficiant des avantages d'une petite copropriété bénévole. L'appartement se compose d'un grand séjour lumineux, d'une cuisine aménagée et entièrement équipée, d'un cellier, de trois belles chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant.

Côté rangement, vous profiterez de trois grands placards intégrés, complétés par un grenier, idéal pour le stockage.

À l'extérieur, une cour privative avec dépendance vous permettra de profiter pleinement des beaux jours, parfaite pour installer un barbecue, un salon de jardin ou créer un agréable espace détente.

Pour un confort optimal tout au long de l'année, le logement est équipé d'un chauffage électrique ainsi que d'une climatisation réversible dans l'ensemble des pièces.

Enfin, sa proximité immédiate du centre-ville vous permettra de bénéficier de toutes les commodités, commerces, écoles et services accessibles rapidement.

Un bien rare sur le secteur, idéal pour une famille ou toute personne recherchant un appartement spacieux avec des espaces extérieurs et de nombreux rangements. Référence agence : 0000 Référence annonce : ONLB-MJW-QTF Date de réalisation du diagnostic : 13/06/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 3

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 550 € et 2 180 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.990643, 3.156191
Total : 179 320
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 40 000
Valeur du bien : 169 000
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1027€/mois
Loyer annuel estimé : 12319€/an
Fourchette totale : 801€ - 1315€/mois
Fourchette annuelle : 9617€ - 15779€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 103,45 €/m²
Basé sur :361 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 517
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-4 517 (-3.4%)
Marge achat-revente :-45 803€ (-34.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 949,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 418,77
Coût de l'assurance :16 138,80
Taxe foncière : 1 231,85€/an
Soit par mois : 102,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 026,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (climatisation réversible) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine anciens et usés, y compris les placards et le plan de travail.
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés et usés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace de vie.
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 121 m² × 5000€/système = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 22 m² × 400€/m² = 8800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:10 500
    Rénovation lourde 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 319 €/an
Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 320 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 646 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 232 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 039
Revenus locatifs : +12 319
Charges déductibles : -48 039
Résultat foncier Année 1 : -35 721(Déficit de 35 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 321
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 039 €/an
Revenus locatifs : +12 319
Charges déductibles : -8 039
Résultat foncier Années 2+ : 4 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14320.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 31948 0456 168-35 72721 400 €14 327 €14 327 €
212 5657 8836 0064 682--9 645 €
312 8167 7155 8385 101--4 544 €
413 0737 5425 6645 531---
513 3347 3625 4845 972---
613 6017 1765 2986 425---
713 8736 9835 1066 890---
814 1506 7834 9067 367---
914 4336 5774 6997 856---
1014 7226 3634 4858 359---
1115 0166 1414 2648 875---
1215 3175 9124 0359 405---
1315 6235 6743 7979 948---
1415 9355 4293 55110 507---
1516 2545 1743 29711 080---
1616 5794 9113 03311 669---
1716 9114 6382 76012 273---
1817 2494 3552 47812 894---
1917 5944 0632 18513 531---
2017 9463 7601 88214 186---
2118 3053 4461 56914 858---
2218 6713 1221 24415 549---
2319 0442 78690816 259---
2419 4252 43856016 987---
2519 8142 07720017 736---
TOTAL394 566176 35489 419218 21221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 212
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 587-6 420+9 007
2+2 5870+2 587
3+2 5870+2 587
4+2 587+296+2 291
5+2 587+1 792+795
6+2 587+1 927+660
7+2 587+2 067+520
8+2 587+2 210+377
9+2 587+2 357+230
10+2 587+2 508+79
11+2 587+2 662-75
12+2 587+2 821-234
13+2 587+2 985-398
14+2 587+3 152-565
15+2 587+3 324-737
16+2 587+3 501-914
17+2 587+3 682-1 095
18+2 587+3 868-1 281
19+2 587+4 059-1 472
20+2 587+4 256-1 669
21+2 587+4 457-1 870
22+2 587+4 665-2 078
23+2 587+4 878-2 291
24+2 587+5 096-2 509
25+2 587+5 321-2 734
Total+64 675+65 464+-789
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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