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Appartement 4 pièces 72 m²

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface72m²
Coût Total146 740€
Loyer Annuel10 451€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 659,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m² À Vendre

Situé au 4ème étage avec ascenseur, venez découvrir cet appartement confortable et lumineux de 4 pièces de 73 m² comprenant : une entrée, un salon-salle à manger exposé Sud avec balcon et vue directe sur le Cher, une cuisine indépendante avec cellier, un dégagement, 2 chambres, une salle d'eau et des WC. Une cave complète le tout. En plus de la promenade du Cher en bas de la résidence, vous trouverez à 5 min à pied les premières commodités (tram, bus, commerces...). Référence agence : 13090 Référence annonce : B4NZ-JSV-D04 Date de réalisation du diagnostic : 11/02/2026 Prix hors honoraires : 110 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 60 Charges prévisionnelles annuelles : 2214 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 090 € et 1 510 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.416534, 0.729327
Total : 146 740€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 17 680€
Valeur du bien : 137 180€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10451€/an
Fourchette totale : 688€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 8257€ - 13227€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 768,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 821,53€
Coût de l'assurance :12 839,75€
Taxe foncière : 1 045,08€/an
Soit par mois : 87,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 184,50€/mois
Soit par an : 2 214,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 870,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 039,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et éventuellement nouveau revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et éventuellement petits travaux cosmétiques dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 680 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 500€
    Salle de bain complète: 2000€, Plomberie: 700€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:4 180€
    Peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Revêtement de sol 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salon:1 500€
    Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain incluent des éléments de qualité moyenne, adaptés à un rafraîchissement. Les prix de peinture et de revêtement de sol sont basés sur des estimations réalistes pour des travaux légers.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 451 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 740 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 214 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 349 €
Revenus locatifs : +10 451 €
Charges déductibles : -26 349 €
Résultat foncier Année 1 : -15 898 €(Déficit de 15 898 €)
Imputable sur revenu global : 15 898 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 669 €/an
Revenus locatifs : +10 451 €
Charges déductibles : -8 669 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 782 €/an
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 451 €26 354 €4 901 €-15 903 €15 903 €--
210 660 €8 543 €4 771 €2 116 €---
310 873 €8 408 €4 636 €2 465 €---
411 090 €8 269 €4 496 €2 822 €---
511 312 €8 125 €4 352 €3 188 €---
611 539 €7 975 €4 202 €3 563 €---
711 769 €7 821 €4 048 €3 949 €---
812 005 €7 661 €3 888 €4 344 €---
912 245 €7 496 €3 723 €4 749 €---
1012 490 €7 325 €3 552 €5 165 €---
1112 739 €7 148 €3 375 €5 592 €---
1212 994 €6 965 €3 192 €6 029 €---
1313 254 €6 776 €3 003 €6 478 €---
1413 519 €6 580 €2 808 €6 939 €---
1513 790 €6 378 €2 605 €7 412 €---
1614 065 €6 169 €2 396 €7 897 €---
1714 347 €5 952 €2 179 €8 395 €---
1814 634 €5 728 €1 955 €8 906 €---
1914 926 €5 496 €1 724 €9 430 €---
2015 225 €5 257 €1 484 €9 968 €---
2115 529 €5 009 €1 236 €10 520 €---
2215 840 €4 753 €980 €11 087 €---
2316 157 €4 488 €715 €11 669 €---
2416 480 €4 214 €441 €12 266 €---
2516 809 €3 930 €157 €12 880 €---
TOTAL334 743 €182 818 €70 822 €151 924 €15 903 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 771 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 195 €-4 771 €+6 966 €
2+2 195 €+635 €+1 560 €
3+2 195 €+739 €+1 456 €
4+2 195 €+846 €+1 349 €
5+2 195 €+956 €+1 239 €
6+2 195 €+1 069 €+1 126 €
7+2 195 €+1 185 €+1 010 €
8+2 195 €+1 303 €+892 €
9+2 195 €+1 425 €+770 €
10+2 195 €+1 549 €+646 €
11+2 195 €+1 677 €+518 €
12+2 195 €+1 809 €+386 €
13+2 195 €+1 943 €+252 €
14+2 195 €+2 082 €+113 €
15+2 195 €+2 224 €-29 €
16+2 195 €+2 369 €-174 €
17+2 195 €+2 518 €-323 €
18+2 195 €+2 672 €-477 €
19+2 195 €+2 829 €-634 €
20+2 195 €+2 990 €-795 €
21+2 195 €+3 156 €-961 €
22+2 195 €+3 326 €-1 131 €
23+2 195 €+3 501 €-1 306 €
24+2 195 €+3 680 €-1 485 €
25+2 195 €+3 864 €-1 669 €
Total+54 875 €+45 577 €+9 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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