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Maison à vendre

VilleMortagne-sur-Gironde (17)
Surface207m²
Coût Total293 800€
Loyer Annuel18 672€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 500 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 954,11 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 salles de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Jardin, 2 terrasses, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Maison partiellement rénovée avec fort potentiel locatif Au 1er niveau, donnant sur le terrain paysager, Pièce de vie avec grande cheminée ouvrant sur une Cuisine aménagée, arrière cuisine avec point d'eau Au 2ème niveau, Pièce de vie avec cheminée (possibilité chambre) 2ème Chambre, sdb (baignoire+vasque+wc) Au 3ème niveau, 3 Chambres dont 2 avec salle d'eau (douche+lavabo+wc)1 entrée indépendante dessert 1 Chambre, Salle d'eau, wc, Bureau Maisonnette avec chauffage électrique type convecteur caloporteur 2 Terrasses dont l'une avec Pergola Petite dépendance sur le terrain Stationnement disponible devant la maison Aperçu sur le port du 2ème et 3ème niveau Assainissement collectif chauffage au fioul Toiture tuiles mécaniques en parfait état Services de la commune : port de plaisance, école élémentaire, la Poste, pharmacie, infirmières, médecin généraliste, kinésithérapeute, supérette, boulangerie, boucherie-charcuterie, restaurants, pizzérias, bar-tabac, coiffeur etc etc N'hésitez pas à me joindre 7/7 de 8h à 20h Rendez-vous visite possible 7/7 de 9h à 18h

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 197 500 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Fabrice BARON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Poitiers sous le numéro 900373861

Ville : Mortagne-sur-Gironde
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17120
Coordonnées : 45.496833, -0.775277
Total : 293 800€
Prix d'acquisition : 197 500€
Travaux : 80 500€
Valeur du bien : 278 000€
Frais de notaire : 15 800€
Coût estimé : 15 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1556€/mois
Loyer annuel estimé : 18672€/an
Fourchette totale : 1231€ - 1966€/mois
Fourchette annuelle : 14778€ - 23593€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 911,86 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :395 755 €
Prix d'achat :197 500 €
Décote à l'achat :-198 255€ (-50.1%)
Marge achat-revente :101 955€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 439,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :85,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 525,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 052,12€
Coût de l'assurance :25 707,50€
Taxe foncière : 1 867,21€/an
Soit par mois : 155,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 556,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 680,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 207 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 500 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Isolation:12 420€
    Isolation toiture/combles: 207 m² × 60€/m² = 12420€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€
  • Autres pièces - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mortagne-sur-Gironde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 672 €/an
Calcul : 1 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 028 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 966 €
Revenus locatifs : +18 672 €
Charges déductibles : -92 966 €
Résultat foncier Année 1 : -74 294 €(Déficit de 74 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 466 €/an
Revenus locatifs : +18 672 €
Charges déductibles : -12 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52893.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 375 €(65% de 197 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 668 €/an
Calcul : 128 375 € × 3,636% = 4 668 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 672 €92 975 €9 580 €-74 303 €21 400 €52 903 €52 903 €
219 046 €12 217 €9 322 €6 828 €--46 075 €
319 426 €11 951 €9 055 €7 475 €--38 600 €
419 815 €11 676 €8 780 €8 139 €--30 460 €
520 211 €11 391 €8 496 €8 820 €--21 640 €
620 615 €11 097 €8 201 €9 519 €--12 122 €
721 028 €10 793 €7 897 €10 235 €--1 887 €
821 448 €10 479 €7 583 €10 970 €---
921 877 €10 154 €7 259 €11 723 €---
1022 315 €9 819 €6 923 €12 496 €---
1122 761 €9 472 €6 576 €13 289 €---
1223 216 €9 113 €6 218 €14 103 €---
1323 681 €8 743 €5 847 €14 938 €---
1424 154 €8 360 €5 465 €15 794 €---
1524 637 €7 964 €5 069 €16 673 €---
1625 130 €7 556 €4 660 €17 575 €---
1725 633 €7 133 €4 237 €18 500 €---
1826 145 €6 696 €3 801 €19 449 €---
1926 668 €6 245 €3 349 €20 424 €---
2027 202 €5 778 €2 883 €21 423 €---
2127 746 €5 296 €2 401 €22 450 €---
2228 301 €4 798 €1 902 €23 503 €---
2328 867 €4 283 €1 387 €24 584 €---
2429 444 €3 750 €855 €25 694 €---
2530 033 €3 200 €305 €26 833 €---
TOTAL598 072 €290 940 €138 052 €307 132 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 921 €-6 420 €+10 341 €
2+3 921 €0 €+3 921 €
3+3 921 €0 €+3 921 €
4+3 921 €0 €+3 921 €
5+3 921 €0 €+3 921 €
6+3 921 €0 €+3 921 €
7+3 921 €0 €+3 921 €
8+3 921 €+2 725 €+1 196 €
9+3 921 €+3 517 €+404 €
10+3 921 €+3 749 €+172 €
11+3 921 €+3 987 €-66 €
12+3 921 €+4 231 €-310 €
13+3 921 €+4 481 €-560 €
14+3 921 €+4 738 €-817 €
15+3 921 €+5 002 €-1 081 €
16+3 921 €+5 272 €-1 351 €
17+3 921 €+5 550 €-1 629 €
18+3 921 €+5 835 €-1 914 €
19+3 921 €+6 127 €-2 206 €
20+3 921 €+6 427 €-2 506 €
21+3 921 €+6 735 €-2 814 €
22+3 921 €+7 051 €-3 130 €
23+3 921 €+7 375 €-3 454 €
24+3 921 €+7 708 €-3 787 €
25+3 921 €+8 050 €-4 129 €
Total+98 025 €+92 140 €+5 885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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