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Maison 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleLombron (72)
Surface85m²
Coût Total152 112€
Loyer Annuel7 980€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 016,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 85 m²

EXCLUSIVEMENT CHEZ IMMOTÉ - Sur la commune de Lombron, fermette à rénover d'environ 85 m² avec grange attenante de 60 m². En l'état actuel, la maison se compose d'un séjour, d'une cuisine, deux chambres et salle d'eau. Le tout sur environ 4000 m² de terrain. Ancien système de chauffage central inactif.

Votre conseiller Agence Immoté : Agent immobilier - Alexis Jarry Carte T CPI72012021000000011

Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/04/2026

Consommation énergie primaire : 422 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 419.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 720 € et 5 100 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lombron
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72450
Coordonnées : 48.092889, 0.407623
Total : 152 112€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 58 800€
Valeur du bien : 145 200€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7980€/an
Fourchette totale : 535€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 6418€ - 9923€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 406,47 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 550 €
Prix d'achat :86 400 €
Décote à l'achat :-33 150€ (-27.7%)
Marge achat-revente :-32 562€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 112€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 075,43€
Coût de l'assurance :13 309,80€
Taxe foncière : 798,03€/an
Soit par mois : 66,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'ancien système de chauffage central inactif
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations anciennes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 - Salon avec murs abîmés et traces d'humidité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 100€
    Isolation combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lombron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 980 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 112 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 433 €
Revenus locatifs : +7 980 €
Charges déductibles : -65 433 €
Résultat foncier Année 1 : -57 453 €(Déficit de 57 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 633 €/an
Revenus locatifs : +7 980 €
Charges déductibles : -6 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36052.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 980 €65 438 €5 307 €-57 458 €21 400 €36 058 €36 058 €
28 140 €6 499 €5 169 €1 640 €--34 417 €
38 303 €6 356 €5 026 €1 947 €--32 470 €
48 469 €6 207 €4 877 €2 261 €--30 209 €
58 638 €6 053 €4 723 €2 585 €--27 624 €
68 811 €5 894 €4 564 €2 917 €--24 707 €
78 987 €5 729 €4 398 €3 258 €--21 449 €
89 167 €5 558 €4 227 €3 609 €--17 840 €
99 350 €5 380 €4 050 €3 970 €--13 870 €
109 537 €5 197 €3 866 €4 340 €--9 530 €
119 728 €5 007 €3 676 €4 721 €--4 809 €
129 923 €4 810 €3 479 €5 113 €---
1310 121 €4 606 €3 275 €5 515 €---
1410 323 €4 394 €3 064 €5 929 €---
1510 530 €4 175 €2 845 €6 355 €---
1610 740 €3 948 €2 618 €6 792 €---
1710 955 €3 713 €2 383 €7 242 €---
1811 174 €3 470 €2 140 €7 704 €---
1911 398 €3 218 €1 887 €8 180 €---
2011 626 €2 957 €1 626 €8 669 €---
2111 858 €2 686 €1 356 €9 172 €---
2212 096 €2 406 €1 075 €9 690 €---
2312 337 €2 116 €785 €10 222 €---
2412 584 €1 815 €484 €10 769 €---
2512 836 €1 503 €173 €11 333 €---
TOTAL255 612 €169 136 €77 075 €86 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 980 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 676 €-6 420 €+8 096 €
2+1 676 €0 €+1 676 €
3+1 676 €0 €+1 676 €
4+1 676 €0 €+1 676 €
5+1 676 €0 €+1 676 €
6+1 676 €0 €+1 676 €
7+1 676 €0 €+1 676 €
8+1 676 €0 €+1 676 €
9+1 676 €0 €+1 676 €
10+1 676 €0 €+1 676 €
11+1 676 €0 €+1 676 €
12+1 676 €+1 534 €+142 €
13+1 676 €+1 655 €+21 €
14+1 676 €+1 779 €-103 €
15+1 676 €+1 906 €-230 €
16+1 676 €+2 038 €-362 €
17+1 676 €+2 173 €-497 €
18+1 676 €+2 311 €-635 €
19+1 676 €+2 454 €-778 €
20+1 676 €+2 601 €-925 €
21+1 676 €+2 752 €-1 076 €
22+1 676 €+2 907 €-1 231 €
23+1 676 €+3 067 €-1 391 €
24+1 676 €+3 231 €-1 555 €
25+1 676 €+3 400 €-1 724 €
Total+41 900 €+27 385 €+14 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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