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Achat maison

Bien expiré
VilleAzille (11)
Surface298
Coût Total304 460
Loyer Annuel28 264
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+526
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 000 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 697,99 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 298 m², 7 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1949, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Parquet, Chauffage individuel électrique, Situation : campagne

Au cœur du quartier historique d'Azille, cette vaste maison familiale dévoile près de 300 m² d'espaces chaleureux où l'ancien et le contemporain se répondent avec élégance. On y découvre

  • 5 chambres,
  • 2 grandes pièces de vie lumineuses,
  • 1 cour sans vis-à-vis de 100 m²,
  • 1 espace indépendant de 43 m², prêt à devenir bureau, studio, commerce .. à imaginer selon vos projets.

Tommettes, parquet, poutres apparentes… chaque détail porte la marque du temps, tandis que le confort moderne assure une vie douce et fluide.

A ce prix, étant donné le marché immobilier actuel, cette maison réunit tous les atouts pour séduire : une opportunité à ne pas laisser filer. Venez vite en découvrir davantage sur cette maison en nous contactant directement.

Cette annonce référence 314577 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier EMILIE HEQUIN (EI) immatriculé au RSAC de NARBONNE (11100) sous le numéro 98265275200014.

Prix du bien : 208 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/05/2024 Score DPE : 188 kWhEP/m²/an Score GES : 6 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1267.00 euros et 1715.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Azille
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11700
Coordonnées : 43.266840, 2.618220
Total : 304 460
Prix d'acquisition : 208 000
Travaux : 79 820
Valeur du bien : 287 820
Frais de notaire : 16 640
Coût estimé : 16 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2355€/mois
Loyer annuel estimé : 28264€/an
Fourchette totale : 1781€ - 3114€/mois
Fourchette annuelle : 21375€ - 37373€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 504,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :88,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 593,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 942,36
Coût de l'assurance :26 640,25
Taxe foncière : 2 826,38€/an
Soit par mois : 235,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 355,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 829,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :526,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 298 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 298 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 820(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 920
    Isolation des combles: 298 m² × 40€/m² = 11920€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:37 000
    Remplacement fenêtres: 37 fenêtres × 1000€/fenêtre = 37000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Azille (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 64 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 264 €/an
Calcul : 2 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 460 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 066 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 872
Revenus locatifs : +28 264
Charges déductibles : -93 872
Résultat foncier Année 1 : -65 608(Déficit de 65 608 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 208
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 052 €/an
Revenus locatifs : +28 264
Charges déductibles : -14 052
Résultat foncier Années 2+ : 14 212 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44207.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 200(65% de 208 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 916 €/an
Calcul : 135 200 € × 3,636% = 4 916
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 26493 88110 169-65 61721 400 €44 217 €44 217 €
228 82913 7919 89915 039--29 179 €
329 40613 5119 61915 895--13 284 €
429 99413 2219 32916 773---
530 59412 9219 02917 672---
631 20612 6118 71918 594---
731 83012 2918 39919 539---
832 46611 9598 06720 507---
933 11611 6167 72421 499---
1033 77811 2627 37022 516---
1134 45310 8957 00323 558---
1235 14310 5166 62424 627---
1335 84510 1236 23125 722---
1436 5629 7175 82526 845---
1537 2949 2975 40527 996---
1638 0398 8634 97129 176---
1738 8008 4144 52230 386---
1839 5767 9494 05731 627---
1940 3687 4693 57732 899---
2041 1756 9723 08034 204---
2141 9996 4572 56535 541---
2242 8395 9262 03436 913---
2343 6955 3761 48438 320---
2444 5694 80791539 762---
2545 4614 21832641 242---
TOTAL905 298324 062146 942581 23621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 581 236
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 935-6 420+12 355
2+5 9350+5 935
3+5 9350+5 935
4+5 935+1 047+4 888
5+5 935+5 302+633
6+5 935+5 578+357
7+5 935+5 862+73
8+5 935+6 152-217
9+5 935+6 450-515
10+5 935+6 755-820
11+5 935+7 068-1 133
12+5 935+7 388-1 453
13+5 935+7 717-1 782
14+5 935+8 054-2 119
15+5 935+8 399-2 464
16+5 935+8 753-2 818
17+5 935+9 116-3 181
18+5 935+9 488-3 553
19+5 935+9 870-3 935
20+5 935+10 261-4 326
21+5 935+10 662-4 727
22+5 935+11 074-5 139
23+5 935+11 496-5 561
24+5 935+11 929-5 994
25+5 935+12 373-6 438
Total+148 375+174 371+-25 996
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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