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Détails du bien

VilleAubervilliers (93)
Surface93m²
Coût Total287 720€
Loyer Annuel19 623€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-436€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 2 473,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

AUBERVILLIERS - A 10 MIN DU MÉTRO MAIRIE D'AUBERVILLIERS LIGNE 12 et de toutes les commodités. Découvrez ce cinq pièces avec trois chambres en ÉTAGE ÉLEVÉ avec ascenseur et TRIPLE EXPOSITION, baigné de SOLEIL. Il s compose comme suit :

  • Un double séjour de 30m2 exposé SUD-OUEST
  • Une cuisine indépendante aménagée
  • Trois chambres
  • Une salle d'eau
  • Un dressing
  • Des WC séparés Une cave vient compléter ce bien. A VISITER AU PLUS VITE ! Prix : 230000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 200 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 4596.0 euros/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F.
Ville : Aubervilliers
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93300
Total : 287 720€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 39 320€
Valeur du bien : 269 320€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 17.58€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 22.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1635€/mois
Loyer annuel estimé : 19623€/an
Fourchette totale : 1280€ - 2089€/mois
Fourchette annuelle : 15360€ - 25069€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 861,65 €/m²
Basé sur :470 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :359 133 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-129 133€ (-36.0%)
Marge achat-revente :71 413€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 440,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :83,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 524,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 398,24€
Coût de l'assurance :25 175,50€
Taxe foncière : 1 962,28€/an
Soit par mois : 163,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 383,00€/mois
Soit par an : 4 596,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 635,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 070,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-435,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 320 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 623 €/an
Calcul : 1 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 944 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 007 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 962 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 596 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 829 €
Revenus locatifs : +19 623 €
Charges déductibles : -56 829 €
Résultat foncier Année 1 : -37 206 €(Déficit de 37 206 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 806 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 509 €/an
Revenus locatifs : +19 623 €
Charges déductibles : -17 509 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15806.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 623 €56 839 €9 953 €-37 216 €21 400 €15 816 €15 816 €
220 015 €17 258 €9 693 €2 757 €--13 058 €
320 416 €16 988 €9 423 €3 428 €--9 631 €
420 824 €16 708 €9 143 €4 116 €--5 515 €
521 240 €16 419 €8 853 €4 822 €--693 €
621 665 €16 119 €8 553 €5 546 €---
722 098 €15 808 €8 243 €6 290 €---
822 540 €15 487 €7 921 €7 054 €---
922 991 €15 154 €7 588 €7 838 €---
1023 451 €14 809 €7 243 €8 642 €---
1123 920 €14 452 €6 886 €9 469 €---
1224 399 €14 082 €6 516 €10 317 €---
1324 886 €13 699 €6 133 €11 188 €---
1425 384 €13 302 €5 737 €12 082 €---
1525 892 €12 891 €5 326 €13 000 €---
1626 410 €12 466 €4 901 €13 944 €---
1726 938 €12 026 €4 460 €14 912 €---
1827 477 €11 569 €4 004 €15 907 €---
1928 026 €11 097 €3 532 €16 929 €---
2028 587 €10 608 €3 043 €17 979 €---
2129 158 €10 101 €2 536 €19 057 €---
2229 742 €9 577 €2 012 €20 165 €---
2330 336 €9 034 €1 468 €21 303 €---
2430 943 €8 471 €906 €22 472 €---
2531 562 €7 889 €323 €23 673 €---
TOTAL628 525 €372 851 €144 398 €255 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 121 €-6 420 €+10 541 €
2+4 121 €0 €+4 121 €
3+4 121 €0 €+4 121 €
4+4 121 €0 €+4 121 €
5+4 121 €0 €+4 121 €
6+4 121 €+1 456 €+2 665 €
7+4 121 €+1 887 €+2 234 €
8+4 121 €+2 116 €+2 005 €
9+4 121 €+2 351 €+1 770 €
10+4 121 €+2 593 €+1 528 €
11+4 121 €+2 841 €+1 280 €
12+4 121 €+3 095 €+1 026 €
13+4 121 €+3 356 €+765 €
14+4 121 €+3 625 €+496 €
15+4 121 €+3 900 €+221 €
16+4 121 €+4 183 €-62 €
17+4 121 €+4 474 €-353 €
18+4 121 €+4 772 €-651 €
19+4 121 €+5 079 €-958 €
20+4 121 €+5 394 €-1 273 €
21+4 121 €+5 717 €-1 596 €
22+4 121 €+6 049 €-1 928 €
23+4 121 €+6 391 €-2 270 €
24+4 121 €+6 742 €-2 621 €
25+4 121 €+7 102 €-2 981 €
Total+103 025 €+76 702 €+26 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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