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Achat : Maison (19330)

VilleChameyrat (19)
Surface170m²
Coût Total185 792€
Loyer Annuel16 306€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 646,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 pièces, 3 chambres, 1735 m² de terrain, Cheminée, 1 place de parking

19330 - CHAMEYRAT – CORPS DE FERME DU XIX - FORT POTENTIEL - 2 NIVEAUX – 82M² HABITABLES – 4 PIÈCES – 3 CHAMBRES – GRANGE / ÉTABLE DE 170M² - REMISE DE 40M² - TERRAINS 13,48 HECTARES.effiCity vous propose de découvrir ce corps de ferme idéalement situé à 4 kms de Tulles, à façonner selon vos envies et à votre goût !Il comprend :• Une maison d’habitation en pierres, une charpente en bois traditionnelle et couverture en ardoise. Elle comprend une pièce de vie avec son cantou, une chambre au rez-de-chaussée et deux chambres à l’étage.• Grange / étable attenante d’environ 170m², couverture en tuiles et dalles en fibro-ciment.• • Remise en bois avec couverture en tôles acier d’environ 40m².• Jardin d’agrément de 1.735m²• Terrains divisés en 31 parcelles de 13,48 Ha (2,80 Ha sont actuellement loués : locations stables et pérennes).Taxe foncière 483 €/anPage blanche pour votre futur chez-vous !

Ville : Chameyrat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19330
Coordonnées : 45.248750, 1.719810
Total : 185 792€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 67 100€
Valeur du bien : 177 000€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16306€/an
Fourchette totale : 1044€ - 1768€/mois
Fourchette annuelle : 12532€ - 21217€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,41 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :202 030 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :-92 130€ (-45.6%)
Marge achat-revente :16 238€ (8.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :932,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 986,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 841,78€
Coût de l'assurance :16 256,80€
Taxe foncière : 483,00€/an
Soit par mois : 40,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 358,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :332,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 170 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et réfection des surfaces
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 100 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 200€
    Isolation des combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 500€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chameyrat. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 306 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 792 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 691 €
Revenus locatifs : +16 306 €
Charges déductibles : -74 691 €
Résultat foncier Année 1 : -58 385 €(Déficit de 58 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 591 €/an
Revenus locatifs : +16 306 €
Charges déductibles : -7 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 715 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36985.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 306 €74 697 €6 464 €-58 391 €21 400 €36 991 €36 991 €
216 632 €7 429 €6 295 €9 204 €--27 788 €
316 965 €7 254 €6 120 €9 711 €--18 076 €
417 304 €7 072 €5 939 €10 232 €--7 844 €
517 650 €6 885 €5 752 €10 766 €---
618 003 €6 690 €5 557 €11 313 €---
718 363 €6 489 €5 356 €11 874 €---
818 731 €6 280 €5 147 €12 450 €---
919 105 €6 064 €4 931 €13 041 €---
1019 487 €5 841 €4 707 €13 647 €---
1119 877 €5 609 €4 476 €14 268 €---
1220 275 €5 369 €4 236 €14 906 €---
1320 680 €5 120 €3 987 €15 560 €---
1421 094 €4 863 €3 730 €16 231 €---
1521 516 €4 596 €3 463 €16 920 €---
1621 946 €4 320 €3 187 €17 626 €---
1722 385 €4 034 €2 900 €18 351 €---
1822 833 €3 737 €2 604 €19 095 €---
1923 289 €3 430 €2 297 €19 859 €---
2023 755 €3 112 €1 979 €20 643 €---
2124 230 €2 783 €1 650 €21 447 €---
2224 715 €2 442 €1 309 €22 273 €---
2325 209 €2 089 €955 €23 120 €---
2425 713 €1 723 €589 €23 991 €---
2526 227 €1 344 €210 €24 884 €---
TOTAL522 292 €189 274 €93 842 €333 018 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 306 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 424 €-6 420 €+9 844 €
2+3 424 €0 €+3 424 €
3+3 424 €0 €+3 424 €
4+3 424 €0 €+3 424 €
5+3 424 €+876 €+2 548 €
6+3 424 €+3 394 €+30 €
7+3 424 €+3 562 €-138 €
8+3 424 €+3 735 €-311 €
9+3 424 €+3 912 €-488 €
10+3 424 €+4 094 €-670 €
11+3 424 €+4 280 €-856 €
12+3 424 €+4 472 €-1 048 €
13+3 424 €+4 668 €-1 244 €
14+3 424 €+4 869 €-1 445 €
15+3 424 €+5 076 €-1 652 €
16+3 424 €+5 288 €-1 864 €
17+3 424 €+5 505 €-2 081 €
18+3 424 €+5 729 €-2 305 €
19+3 424 €+5 958 €-2 534 €
20+3 424 €+6 193 €-2 769 €
21+3 424 €+6 434 €-3 010 €
22+3 424 €+6 682 €-3 258 €
23+3 424 €+6 936 €-3 512 €
24+3 424 €+7 197 €-3 773 €
25+3 424 €+7 465 €-4 041 €
Total+85 600 €+99 906 €+-14 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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