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Maison à vendre

Bien expiré
VilleUssat (09)
Surface140m²
Coût Total167 440€
Loyer Annuel14 254€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 628,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Mandat exclusif, Balcon

Fiche Id-SLG177093 : USSAT. Maison d'environ 140 m2 habitable composée d'une entrée - chambre avec salle d'eau et WC - salon - séjour cuisine - donnant sur une grande terrasse. Au premier étage - WC séparé - grand palier - trois autres chambres - dont une avec salle de bains donnant sur un balcon. Petit jardin en face la maison. Dispose d'une grande cave d'environ 60 m2. Des travaux sont à prévoir. Fort potentiel

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 88000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Affaire suivie par Camille FIGAROL (Conseiller immobilier salarié) - Reseau Immo-Diffusion Tarascon Sur Ariege - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Ussat
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Coordonnées : 42.833971, 1.617919
Total : 167 440€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 72 400€
Valeur du bien : 160 400€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1188€/mois
Loyer annuel estimé : 14254€/an
Fourchette totale : 900€ - 1568€/mois
Fourchette annuelle : 10801€ - 18813€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 865,72 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :261 200 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-173 200€ (-66.3%)
Marge achat-revente :93 760€ (35.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 842,16€
Coût de l'assurance :14 651,00€
Taxe foncière : 1 425,45€/an
Soit par mois : 118,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 187,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 008,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs, éclairage et parquet dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon avec murs abîmés et parquet usé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 140 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 400 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€/fenêtre = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:6 000€
    Rénovation salon: 6000€ (incluant réfection des murs, éclairage et parquet)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 200€
    Mise aux normes plomberie: 140 m² × 30€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussat. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés selon les spécificités régionales.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 188 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 254 €/an
Calcul : 1 188 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 248 €
Revenus locatifs : +14 254 €
Charges déductibles : -80 248 €
Résultat foncier Année 1 : -65 994 €(Déficit de 65 994 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 594 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 848 €/an
Revenus locatifs : +14 254 €
Charges déductibles : -7 848 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44593.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 254 €80 254 €5 842 €-65 999 €21 400 €44 599 €44 599 €
214 540 €7 701 €5 690 €6 838 €--37 761 €
314 830 €7 543 €5 532 €7 287 €--30 474 €
415 127 €7 380 €5 368 €7 747 €--22 727 €
515 429 €7 210 €5 199 €8 219 €--14 508 €
615 738 €7 035 €5 023 €8 703 €--5 805 €
716 053 €6 853 €4 842 €9 200 €---
816 374 €6 665 €4 653 €9 709 €---
916 701 €6 470 €4 458 €10 232 €---
1017 035 €6 268 €4 256 €10 768 €---
1117 376 €6 058 €4 047 €11 318 €---
1217 724 €5 841 €3 830 €11 882 €---
1318 078 €5 617 €3 605 €12 461 €---
1418 440 €5 384 €3 373 €13 056 €---
1518 808 €5 143 €3 131 €13 665 €---
1619 185 €4 893 €2 882 €14 291 €---
1719 568 €4 635 €2 623 €14 934 €---
1819 960 €4 367 €2 355 €15 593 €---
1920 359 €4 089 €2 078 €16 270 €---
2020 766 €3 802 €1 790 €16 964 €---
2121 181 €3 504 €1 492 €17 678 €---
2221 605 €3 195 €1 184 €18 410 €---
2322 037 €2 876 €864 €19 161 €---
2422 478 €2 545 €533 €19 933 €---
2522 927 €2 202 €190 €20 726 €---
TOTAL456 575 €207 529 €84 842 €249 045 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 045 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 993 €-6 420 €+9 413 €
2+2 993 €0 €+2 993 €
3+2 993 €0 €+2 993 €
4+2 993 €0 €+2 993 €
5+2 993 €0 €+2 993 €
6+2 993 €0 €+2 993 €
7+2 993 €+1 018 €+1 975 €
8+2 993 €+2 913 €+80 €
9+2 993 €+3 070 €-77 €
10+2 993 €+3 230 €-237 €
11+2 993 €+3 395 €-402 €
12+2 993 €+3 565 €-572 €
13+2 993 €+3 738 €-745 €
14+2 993 €+3 917 €-924 €
15+2 993 €+4 100 €-1 107 €
16+2 993 €+4 287 €-1 294 €
17+2 993 €+4 480 €-1 487 €
18+2 993 €+4 678 €-1 685 €
19+2 993 €+4 881 €-1 888 €
20+2 993 €+5 089 €-2 096 €
21+2 993 €+5 303 €-2 310 €
22+2 993 €+5 523 €-2 530 €
23+2 993 €+5 748 €-2 755 €
24+2 993 €+5 980 €-2 987 €
25+2 993 €+6 218 €-3 225 €
Total+74 825 €+74 714 €+111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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