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maison vente 5 pieces massiac 104m2

VilleMassiac (15)
Surface104m²
Coût Total102 360€
Loyer Annuel9 204€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 855,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 500 et classe CLIMAT F indice 81. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Boulet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AURILLAC sous le numéro 523066231, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Massiac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15500
Total : 102 360€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 6 240€
Valeur du bien : 95 240€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.09€ - 10.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9204€/an
Fourchette totale : 530€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 6357€ - 13325€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 13.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :948,28 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 621 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-9 621€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-3 739€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 371,49€
Coût de l'assurance :8 956,50€
Taxe foncière : 920,35€/an
Soit par mois : 76,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 500 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuel changement de mobilier
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 240 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 240€
    Isolation toiture: 104 m² × 60€/m² = 6240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 240€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 240€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 204 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 056 €
Revenus locatifs : +9 204 €
Charges déductibles : -11 056 €
Résultat foncier Année 1 : -1 853 €(Déficit de 1 853 €)
Imputable sur revenu global : 1 853 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 816 €/an
Revenus locatifs : +9 204 €
Charges déductibles : -4 816 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 387 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 204 €11 060 €3 541 €-1 856 €1 856 €--
29 388 €4 727 €3 448 €4 661 €---
39 575 €4 631 €3 352 €4 945 €---
49 767 €4 531 €3 253 €5 236 €---
59 962 €4 428 €3 150 €5 534 €---
610 161 €4 322 €3 043 €5 840 €---
710 365 €4 211 €2 933 €6 154 €---
810 572 €4 097 €2 818 €6 475 €---
910 783 €3 978 €2 700 €6 805 €---
1010 999 €3 856 €2 577 €7 144 €---
1111 219 €3 728 €2 450 €7 491 €---
1211 443 €3 597 €2 318 €7 847 €---
1311 672 €3 461 €2 182 €8 212 €---
1411 906 €3 320 €2 041 €8 586 €---
1512 144 €3 173 €1 895 €8 970 €---
1612 387 €3 022 €1 744 €9 365 €---
1712 634 €2 865 €1 587 €9 769 €---
1812 887 €2 703 €1 425 €10 184 €---
1913 145 €2 535 €1 256 €10 610 €---
2013 408 €2 361 €1 082 €11 047 €---
2113 676 €2 181 €902 €11 495 €---
2213 949 €1 994 €716 €11 955 €---
2314 228 €1 801 €522 €12 427 €---
2414 513 €1 601 €322 €12 912 €---
2514 803 €1 394 €115 €13 410 €---
TOTAL294 792 €89 577 €51 371 €205 215 €1 856 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 557 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 933 €-557 €+2 490 €
2+1 933 €+1 398 €+535 €
3+1 933 €+1 483 €+450 €
4+1 933 €+1 571 €+362 €
5+1 933 €+1 660 €+273 €
6+1 933 €+1 752 €+181 €
7+1 933 €+1 846 €+87 €
8+1 933 €+1 943 €-10 €
9+1 933 €+2 042 €-109 €
10+1 933 €+2 143 €-210 €
11+1 933 €+2 247 €-314 €
12+1 933 €+2 354 €-421 €
13+1 933 €+2 463 €-530 €
14+1 933 €+2 576 €-643 €
15+1 933 €+2 691 €-758 €
16+1 933 €+2 809 €-876 €
17+1 933 €+2 931 €-998 €
18+1 933 €+3 055 €-1 122 €
19+1 933 €+3 183 €-1 250 €
20+1 933 €+3 314 €-1 381 €
21+1 933 €+3 449 €-1 516 €
22+1 933 €+3 587 €-1 654 €
23+1 933 €+3 728 €-1 795 €
24+1 933 €+3 874 €-1 941 €
25+1 933 €+4 023 €-2 090 €
Total+48 325 €+61 565 €+-13 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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