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Achat : Maison La Ferté-sur-Chiers (08370)

VilleFerté-sur-Chiers (08)
Surface104m²
Coût Total61 950€
Loyer Annuel8 622€
Rentabilité13.92%
Cashflow/mois+322€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 480,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 5 pièces, 4 chambres, 71 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison d'habitation comprenant :

Entrée sur cuisine équipée, dégagement sur arrière cuisine et extérieur, Wc séparé avec accès cave voutée,

A l'étage : palier, une salle de bain avec Wc, deux chambres.

Au second étage : palier, deux chambres.

Petit jardinet clôturé (côté Est) - Peut faire également office de parking.

Ville : Ferté-sur-Chiers
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08370
Coordonnées : 49.502430, 5.197450
Total : 61 950€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 7 950€
Valeur du bien : 57 950€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8622€/an
Fourchette totale : 557€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6683€ - 11123€/an
Rentabilité brute :13.92%
Fourchette de rentabilité :10.79% - 17.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 371,7 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 656 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-92 656€ (-65.0%)
Marge achat-revente :80 706€ (56.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :306,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :18,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 324,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 097,13€
Coût de l'assurance :5 420,62€
Taxe foncière : 862,19€/an
Soit par mois : 71,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 718,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 396,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :321,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel
Quantité: 2 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état correct nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 950 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol (parquet flottant): 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 160 m² × 7.5€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:900€
    Carrelage partiel: 2 m² × 90€/m² = 180€, Remplacement éléments sanitaires: 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture et vérification électroménager: 1000€ (incluant main d'œuvre), Vérification électroménager: 500€
  • Salon - Revêtement sol:900€
    Revêtement sol (parquet flottant): 12 m² × 75€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 7.5€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-sur-Chiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 622 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 950 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 217 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 109 €
Revenus locatifs : +8 622 €
Charges déductibles : -11 109 €
Résultat foncier Année 1 : -2 487 €(Déficit de 2 487 €)
Imputable sur revenu global : 2 487 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 159 €/an
Revenus locatifs : +8 622 €
Charges déductibles : -3 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 463 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 622 €11 111 €2 082 €-2 489 €2 489 €--
28 794 €3 105 €2 026 €5 689 €---
38 970 €3 048 €1 969 €5 922 €---
49 150 €2 989 €1 910 €6 161 €---
59 333 €2 928 €1 849 €6 405 €---
69 519 €2 864 €1 785 €6 655 €---
79 710 €2 799 €1 720 €6 911 €---
89 904 €2 731 €1 652 €7 173 €---
910 102 €2 661 €1 582 €7 441 €---
1010 304 €2 589 €1 510 €7 715 €---
1110 510 €2 514 €1 435 €7 997 €---
1210 720 €2 436 €1 357 €8 284 €---
1310 935 €2 356 €1 277 €8 579 €---
1411 153 €2 273 €1 194 €8 881 €---
1511 376 €2 187 €1 108 €9 190 €---
1611 604 €2 098 €1 019 €9 506 €---
1711 836 €2 006 €927 €9 830 €---
1812 073 €1 911 €832 €10 162 €---
1912 314 €1 812 €733 €10 502 €---
2012 561 €1 710 €631 €10 850 €---
2112 812 €1 605 €526 €11 207 €---
2213 068 €1 496 €417 €11 572 €---
2313 329 €1 383 €304 €11 946 €---
2413 596 €1 267 €188 €12 329 €---
2513 868 €1 146 €67 €12 722 €---
TOTAL276 163 €65 023 €30 097 €211 141 €2 489 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 747 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 811 €-747 €+2 558 €
2+1 811 €+1 707 €+104 €
3+1 811 €+1 777 €+34 €
4+1 811 €+1 848 €-37 €
5+1 811 €+1 921 €-110 €
6+1 811 €+1 996 €-185 €
7+1 811 €+2 073 €-262 €
8+1 811 €+2 152 €-341 €
9+1 811 €+2 232 €-421 €
10+1 811 €+2 315 €-504 €
11+1 811 €+2 399 €-588 €
12+1 811 €+2 485 €-674 €
13+1 811 €+2 574 €-763 €
14+1 811 €+2 664 €-853 €
15+1 811 €+2 757 €-946 €
16+1 811 €+2 852 €-1 041 €
17+1 811 €+2 949 €-1 138 €
18+1 811 €+3 049 €-1 238 €
19+1 811 €+3 151 €-1 340 €
20+1 811 €+3 255 €-1 444 €
21+1 811 €+3 362 €-1 551 €
22+1 811 €+3 472 €-1 661 €
23+1 811 €+3 584 €-1 773 €
24+1 811 €+3 699 €-1 888 €
25+1 811 €+3 817 €-2 006 €
Total+45 275 €+63 342 €+-18 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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