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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface30m²
Coût Total80 060€
Loyer Annuel6 347€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 47 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 566,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Salle de bain, Cave, 1 parking: Box de stationnement

Découvrez cet appartement séduisant situé dans le quartier prisé de Saint Just, dans le 13ème arrondissement de Marseille. Niché dans une rue calme, cet espace de vie de 30 mètres carrés est idéal pour une personne seule ou un jeune couple cherchant à s'installer dans une ambiance conviviale et dynamique.

Ce charmant appartement se compose d'une pièce à vivre spacieuse et lumineuse, accompagnée d'une salle de bains bien agencée. Bien que l'appartement ne dispose pas de balcon ni de terrasse, sa position au 6ème étage offre une belle vue sur les environs. De plus, le bien comprend un box de stationnement, un atout précieux dans cette zone animée, ainsi qu'une cave pratique pour le stockage.

À proximité, vous trouverez un réseau de transports en commun très accessible, avec la station de métro Saint-Just à seulement 400 mètres, ainsi que plusieurs arrêts de bus (Saint-Just et Daudet Saint-Just) à moins de 100 mètres, vous permettant de vous déplacer facilement dans toute la ville. Pour vos courses quotidiennes, un supermarché Spar se situe à seulement 130 mètres, tandis que plusieurs restaurants accueillants sont à proximité, offrant une variété de choix pour vos repas à emporter ou vos dîners en tête-à-tête.

L’éducation n'est pas en reste, avec un collège et un institut de formation à proximité, facilitant l'accès à l'apprentissage et à la culture. Ce quartier dynamique de Marseille est idéal pour ceux qui souhaitent profiter d'un cadre de vie urbain tout en restant proches des commodités essentielles.

En résumé, cet appartement représente une superbe opportunité pour les jeunes professionnels ou les couples souhaitant s'établir dans une région en plein essor. Sa proximité avec les transports, les commerces et les établissements éducatifs en fait un véritable coup de cœur.

N'attendez plus pour visiter cet appartement pratique et accueillant qui pourrait devenir votre nouveau chez-vous à Marseille. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tous les avantages qu'il a à offrir !

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.318939, 5.407916
Total : 80 060€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 29 300€
Valeur du bien : 76 300€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 17.63€/m²/mois
Fourchette : 14.11€ - 22.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6347€/an
Fourchette totale : 423€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 5079€ - 7932€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 327,77 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 833 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-22 833€ (-32.7%)
Marge achat-revente :-10 227€ (-14.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :392,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :20,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 412,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 618,97€
Coût de l'assurance :6 004,50€
Taxe foncière : 634,72€/an
Soit par mois : 52,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 528,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 465,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 1 chambre (environ 15 m² estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs propres, rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - électroménager en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 300 €(977 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 15 m² × 50€/m² = 750€, Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Cuisine:600€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 347 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 060 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 783 €
Revenus locatifs : +6 347 €
Charges déductibles : -32 783 €
Résultat foncier Année 1 : -26 436 €(Déficit de 26 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 036 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 483 €/an
Revenus locatifs : +6 347 €
Charges déductibles : -3 483 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5035.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 347 €32 785 €2 610 €-26 438 €21 400 €5 038 €5 038 €
26 474 €3 415 €2 540 €3 059 €--1 979 €
36 604 €3 343 €2 468 €3 261 €---
46 736 €3 267 €2 393 €3 468 €---
56 870 €3 190 €2 315 €3 680 €---
67 008 €3 110 €2 235 €3 898 €---
77 148 €3 027 €2 152 €4 121 €---
87 291 €2 941 €2 066 €4 350 €---
97 437 €2 853 €1 978 €4 584 €---
107 585 €2 761 €1 887 €4 824 €---
117 737 €2 667 €1 792 €5 070 €---
127 892 €2 569 €1 694 €5 323 €---
138 050 €2 468 €1 593 €5 581 €---
148 211 €2 364 €1 489 €5 847 €---
158 375 €2 256 €1 381 €6 119 €---
168 542 €2 145 €1 270 €6 398 €---
178 713 €2 030 €1 155 €6 684 €---
188 888 €1 911 €1 036 €6 977 €---
199 065 €1 788 €913 €7 278 €---
209 247 €1 660 €786 €7 586 €---
219 432 €1 529 €654 €7 903 €---
229 620 €1 393 €518 €8 227 €---
239 813 €1 253 €378 €8 560 €---
2410 009 €1 108 €233 €8 901 €---
2510 209 €958 €83 €9 251 €---
TOTAL203 303 €88 791 €37 619 €114 511 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 333 €-6 420 €+7 753 €
2+1 333 €0 €+1 333 €
3+1 333 €+385 €+948 €
4+1 333 €+1 040 €+293 €
5+1 333 €+1 104 €+229 €
6+1 333 €+1 169 €+164 €
7+1 333 €+1 236 €+97 €
8+1 333 €+1 305 €+28 €
9+1 333 €+1 375 €-42 €
10+1 333 €+1 447 €-114 €
11+1 333 €+1 521 €-188 €
12+1 333 €+1 597 €-264 €
13+1 333 €+1 674 €-341 €
14+1 333 €+1 754 €-421 €
15+1 333 €+1 836 €-503 €
16+1 333 €+1 919 €-586 €
17+1 333 €+2 005 €-672 €
18+1 333 €+2 093 €-760 €
19+1 333 €+2 183 €-850 €
20+1 333 €+2 276 €-943 €
21+1 333 €+2 371 €-1 038 €
22+1 333 €+2 468 €-1 135 €
23+1 333 €+2 568 €-1 235 €
24+1 333 €+2 670 €-1 337 €
25+1 333 €+2 775 €-1 442 €
Total+33 325 €+34 353 €+-1 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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