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Vente appartement 1 pièce 62 m² Saint-Gaudens (31800) - Superimmo

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface62m²
Coût Total152 186€
Loyer Annuel8 127€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 82 950 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 337,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du centre-ville de Saint-Gaudens, nous vous proprosons un appartement de type 2 de 62 m² situé au premier étage d'une petite résidence. Ce bien lumineux a étéentièrement rénové, vous pourrez donc immédiatement vous installer. Les combles sont entièrement aménageables et vous donnent une possibilité d'agrandissement.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Total : 152 186€
Prix d'acquisition : 82 950€
Travaux : 62 600€
Valeur du bien : 145 550€
Frais de notaire : 6 636€
Coût estimé : 6 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8127€/an
Fourchette totale : 552€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6621€ - 9977€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,08 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 631 €
Prix d'achat :82 950 €
Décote à l'achat :+13 319€ (+19.1%)
Marge achat-revente :-82 555€ (-118.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 186€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 112,93€
Coût de l'assurance :13 316,28€
Taxe foncière : 812,73€/an
Soit par mois : 67,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 677,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 600 €(1 010 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ (coût moyen 10000-15000€) = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:7 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (coût moyen 2500-4500€) = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine: 8000€ (coût moyen 6000-12000€) = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 6000€ (coût moyen 6000-12000€) = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (coût moyen 60-100€/m²) = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (coût moyen 30-50€/m²) = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 127 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 186 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 250 €
Revenus locatifs : +8 127 €
Charges déductibles : -69 250 €
Résultat foncier Année 1 : -61 123 €(Déficit de 61 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 723 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 650 €/an
Revenus locatifs : +8 127 €
Charges déductibles : -6 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 477 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39723.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 918 €(65% de 82 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 961 €/an
Calcul : 53 918 € × 3,636% = 1 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 127 €69 255 €5 310 €-61 128 €21 400 €39 728 €39 728 €
28 290 €6 517 €5 172 €1 773 €--37 955 €
38 456 €6 373 €5 028 €2 082 €--35 873 €
48 625 €6 225 €4 879 €2 400 €--33 473 €
58 797 €6 071 €4 725 €2 726 €--30 747 €
68 973 €5 911 €4 566 €3 062 €--27 685 €
79 153 €5 746 €4 401 €3 407 €--24 278 €
89 336 €5 575 €4 229 €3 761 €--20 517 €
99 522 €5 397 €4 052 €4 125 €--16 392 €
109 713 €5 214 €3 868 €4 499 €--11 893 €
119 907 €5 023 €3 678 €4 884 €--7 009 €
1210 105 €4 826 €3 481 €5 279 €---
1310 307 €4 622 €3 277 €5 685 €---
1410 513 €4 411 €3 065 €6 103 €---
1510 724 €4 192 €2 846 €6 532 €---
1610 938 €3 965 €2 619 €6 974 €---
1711 157 €3 730 €2 384 €7 427 €---
1811 380 €3 486 €2 141 €7 894 €---
1911 608 €3 234 €1 888 €8 374 €---
2011 840 €2 972 €1 627 €8 867 €---
2112 077 €2 702 €1 356 €9 375 €---
2212 318 €2 421 €1 076 €9 897 €---
2312 565 €2 131 €786 €10 434 €---
2412 816 €1 830 €485 €10 986 €---
2513 072 €1 518 €173 €11 554 €---
TOTAL260 318 €173 347 €77 113 €86 971 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 707 €-6 420 €+8 127 €
2+1 707 €0 €+1 707 €
3+1 707 €0 €+1 707 €
4+1 707 €0 €+1 707 €
5+1 707 €0 €+1 707 €
6+1 707 €0 €+1 707 €
7+1 707 €0 €+1 707 €
8+1 707 €0 €+1 707 €
9+1 707 €0 €+1 707 €
10+1 707 €0 €+1 707 €
11+1 707 €0 €+1 707 €
12+1 707 €+1 584 €+123 €
13+1 707 €+1 706 €+1 €
14+1 707 €+1 831 €-124 €
15+1 707 €+1 960 €-253 €
16+1 707 €+2 092 €-385 €
17+1 707 €+2 228 €-521 €
18+1 707 €+2 368 €-661 €
19+1 707 €+2 512 €-805 €
20+1 707 €+2 660 €-953 €
21+1 707 €+2 812 €-1 105 €
22+1 707 €+2 969 €-1 262 €
23+1 707 €+3 130 €-1 423 €
24+1 707 €+3 296 €-1 589 €
25+1 707 €+3 466 €-1 759 €
Total+42 675 €+28 194 €+14 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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