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Très Beau Logis avec 6 chambres et Grand Terrain près de Ruffec

VilleBrettes, Chèvrerie, Courcôme, Empuré, Forêt-de-tessé, Longré, Magdeleine, Montjean, Paizay-naudouin-embourie, Raix, Souvigné, Theil-rabier, Villefagnan, Villiers-le-roux (16)
Surface424m²
Coût Total431 894€
Loyer Annuel30 154€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 368 420 €
Surface : 424 m²
Prix au m² : 868,92 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 3, Jardin

Magnifique Logis XVII? avec 6 Chambres et Grand Terrain à 10 Minutes de Ruffec et Toutes Commerces. Une propriété historique et rare au cœur de la Charente sur 31 130 m² de terrain. Le logis est une remarquable demeure historique de six chambres, située dans un environnement de reve et chargé d'histoire. Organisée autour d'une cour traditionnelle, la propriété consiste de deux maisons communiquantes, une grange, grande bucherie couvert et une superbe cave voûtée, tout en conservant le charme et le caractère d'un authentique logis charentais. Equipée d'un chauffage central par pompe à chaleur et d'un chauffe eau thermodynamique, cette belle maison allie du charme authentique et confort … - https://tic-ruffec.com/images/Bareme_FR.pdf

Ville : Brettes, Chèvrerie, Courcôme, Empuré, Forêt-de-tessé, Longré, Magdeleine, Montjean, Paizay-naudouin-embourie, Raix, Souvigné, Theil-rabier, Villefagnan, Villiers-le-roux
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16240
Coordonnées : 46.028705, 0.199178
Total : 431 894€
Prix d'acquisition : 368 420€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 402 420€
Frais de notaire : 29 474€
Coût estimé : 29 474€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 424m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2513€/mois
Loyer annuel estimé : 30154€/an
Fourchette totale : 1931€ - 3271€/mois
Fourchette annuelle : 23167€ - 39249€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 120,97 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :475 291 €
Prix d'achat :368 420 €
Décote à l'achat :-106 871€ (-22.5%)
Marge achat-revente :43 397€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :431 894€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 166,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :125,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 292,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :218 145,56€
Coût de l'assurance :37 790,73€
Taxe foncière : 3 015,41€/an
Soit par mois : 251,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 512,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 544,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture pour les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: entière maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Carrelage 20 m²: 800€/m² × 20 = 1600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres - Revêtement de sol:6 300€
    Revêtement de sol 90 m²: 60€/m² × 90 = 5400€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Électricité:5 700€
    Mise aux normes électricité 6 chambres: 150€/m² × 30 = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie entière maison: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 154 €/an
Calcul : 2 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 013 €/an
Base de calcul : Emprunt de 431 894 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 512 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 540 €
Revenus locatifs : +30 154 €
Charges déductibles : -53 540 €
Résultat foncier Année 1 : -23 386 €(Déficit de 23 386 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 540 €/an
Revenus locatifs : +30 154 €
Charges déductibles : -19 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12685.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 368 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 239 473 €(65% de 368 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 708 €/an
Calcul : 239 473 € × 3,636% = 8 708 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 154 €53 554 €15 027 €-23 400 €10 700 €12 700 €12 700 €
230 757 €19 161 €14 634 €11 596 €--1 104 €
331 372 €18 755 €14 227 €12 618 €---
432 000 €18 333 €13 806 €13 666 €---
532 640 €17 897 €13 370 €14 743 €---
633 293 €17 445 €12 918 €15 847 €---
733 958 €16 977 €12 450 €16 981 €---
834 638 €16 492 €11 965 €18 145 €---
935 330 €15 990 €11 463 €19 340 €---
1036 037 €15 470 €10 943 €20 567 €---
1136 758 €14 931 €10 404 €21 826 €---
1237 493 €14 373 €9 846 €23 119 €---
1338 243 €13 796 €9 268 €24 447 €---
1439 007 €13 197 €8 670 €25 811 €---
1539 788 €12 577 €8 050 €27 211 €---
1640 583 €11 935 €7 408 €28 649 €---
1741 395 €11 270 €6 743 €30 126 €---
1842 223 €10 581 €6 054 €31 642 €---
1943 067 €9 867 €5 340 €33 200 €---
2043 929 €9 128 €4 601 €34 801 €---
2144 807 €8 362 €3 835 €36 445 €---
2245 703 €7 569 €3 042 €38 134 €---
2346 618 €6 748 €2 221 €39 870 €---
2447 550 €5 897 €1 370 €41 653 €---
2548 501 €5 016 €489 €43 485 €---
TOTAL965 843 €365 321 €218 146 €600 522 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 600 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 332 €-3 210 €+9 542 €
2+6 332 €0 €+6 332 €
3+6 332 €+3 454 €+2 878 €
4+6 332 €+4 100 €+2 232 €
5+6 332 €+4 423 €+1 909 €
6+6 332 €+4 754 €+1 578 €
7+6 332 €+5 094 €+1 238 €
8+6 332 €+5 444 €+888 €
9+6 332 €+5 802 €+530 €
10+6 332 €+6 170 €+162 €
11+6 332 €+6 548 €-216 €
12+6 332 €+6 936 €-604 €
13+6 332 €+7 334 €-1 002 €
14+6 332 €+7 743 €-1 411 €
15+6 332 €+8 163 €-1 831 €
16+6 332 €+8 595 €-2 263 €
17+6 332 €+9 038 €-2 706 €
18+6 332 €+9 493 €-3 161 €
19+6 332 €+9 960 €-3 628 €
20+6 332 €+10 440 €-4 108 €
21+6 332 €+10 934 €-4 602 €
22+6 332 €+11 440 €-5 108 €
23+6 332 €+11 961 €-5 629 €
24+6 332 €+12 496 €-6 164 €
25+6 332 €+13 045 €-6 713 €
Total+158 300 €+180 157 €+-21 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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