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Maison - 8 pièce(s) - 242 m²

VilleArgenton-sur-Creuse (36)
Surface242
Coût Total230 100
Loyer Annuel20 775
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+373
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 242 m²
Prix au m² : 537,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Justin Lavigne vous propose: Vous cherchez une grande maison de famille à rénover en centre-ville ? Une maison à découper en plusieurs lots ? Une habitation avec un espace de travail ou local commercial ? Cet ensemble immobilier peut répondre à toutes ces recherches !

Situé dans le centre-ville d'Argenton, à proximité directe de la gare, cet ensemble immobilier se compose d'une maison de ville et d'un ancien local commercial, le tout avec une charmante cour arborée.

Au choix et après travaux, vous pourrez imaginer une maison de plus de 200m² avec un minimum de 4 chambres, un garage et un petit jardin, ou bien encore un immeuble de rapport avec jusqu'à 7 lots.

Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à me contacter.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 371 et classe CLIMAT E indice 60. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Justin Lavigne mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 898641725, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 242
  • Surface totale : 242
  • Superficie terrain : 248
  • Nbre. d'étages : 3
  • Nb. de pièces : 8
Ville : Argenton-sur-Creuse
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.593102, 1.522813
Total : 230 100
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 89 700
Valeur du bien : 219 700
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 242
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1731€/mois
Loyer annuel estimé : 20775€/an
Fourchette totale : 1403€ - 2136€/mois
Fourchette annuelle : 16840€ - 25629€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 032,89 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 959
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-119 959 (-48.0%)
Marge achat-revente :19 859€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 127,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,53€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 184,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 120,47
Coût de l'assurance :17 257,50
Taxe foncière : 2 077,49€/an
Soit par mois : 173,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 731,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 358,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :373,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 242 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 242 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du sol
Quantité: 35 m² (environ)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 242 m²
Raison: Améliore le confort et l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 700(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 100
    Isolation des combles: 242 m² × 50€/m² = 12100€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:31 500
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1000€/fenêtre = 30000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde 4 chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 100
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Main d'œuvre incluse
  • Ventilation:5 000
    Installation VMC double flux: 1 système = 5000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenton-sur-Creuse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 775 €/an
Calcul : 1 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 100 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 077 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 963
Revenus locatifs : +20 775
Charges déductibles : -99 963
Résultat foncier Année 1 : -79 188(Déficit de 79 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 788
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 263 €/an
Revenus locatifs : +20 775
Charges déductibles : -10 263
Résultat foncier Années 2+ : 10 512 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57788.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 77599 9707 503-79 19621 400 €57 796 €57 796 €
221 19010 0697 30111 122--46 674 €
321 6149 8607 09211 754--34 919 €
422 0479 6446 87612 402--22 517 €
522 4879 4216 65413 066--9 451 €
622 9379 1916 42313 746---
723 3968 9536 18514 443---
823 8648 7075 93915 157---
924 3418 4535 68515 888---
1024 8288 1905 42216 638---
1125 3257 9185 15017 406---
1225 8317 6384 87018 193---
1326 3487 3474 58019 000---
1426 8757 0484 28019 827---
1527 4126 7383 97020 674---
1627 9606 4173 65021 543---
1728 5206 0863 31922 433---
1829 0905 7442 97723 345---
1929 6725 3912 62324 281---
2030 2655 0252 25825 240---
2130 8704 6481 88026 223---
2231 4884 2581 49027 230---
2332 1183 8541 08628 263---
2432 7603 43767029 323---
2533 4153 00723930 409---
TOTAL665 427267 015108 120398 41121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 411
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 775 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 363-6 420+10 783
2+4 3630+4 363
3+4 3630+4 363
4+4 3630+4 363
5+4 3630+4 363
6+4 363+1 288+3 075
7+4 363+4 333+30
8+4 363+4 547-184
9+4 363+4 767-404
10+4 363+4 991-628
11+4 363+5 222-859
12+4 363+5 458-1 095
13+4 363+5 700-1 337
14+4 363+5 948-1 585
15+4 363+6 202-1 839
16+4 363+6 463-2 100
17+4 363+6 730-2 367
18+4 363+7 004-2 641
19+4 363+7 284-2 921
20+4 363+7 572-3 209
21+4 363+7 867-3 504
22+4 363+8 169-3 806
23+4 363+8 479-4 116
24+4 363+8 797-4 434
25+4 363+9 123-4 760
Total+109 075+119 523+-10 448
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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