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Détails du bien

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface63m²
Coût Total225 020€
Loyer Annuel14 065€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-429€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 682,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Très beau 3 pièces d'angle, lumineux et idéalement exposé sud et est, situé au 1er étage avec accès direct.

L'appartement bénéficie d'une entrée desservant un séjour ouvrant sur une grande terrasse de plus de 11m², également accessible par une belle chambre spacieuse de plus de 13m² avec placard. D'une deuxième chambre avec rangement, un dressing et d'une cuisine indépendante avec son balcon.

L'appartement offre de beaux volumes et un cadre de vie calme et recherché au sein de la résidence.

A proximité immédiate des commerces, du tram, bus, axes routiers et autoroutiers, à quelques minutes de la mer et de l'aéroport.

Aucune procédure en cours à notre connaissance. Charges mensuelles : 309 € TOUT COMPRIS ( eau chaude et froide, chauffage…) Taxe foncière: 1194 euros

Les informations sur les risques naturels et/ou technologiques (comme par exemple les séismes, inondations ou pollutions des sols..) auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 225 020€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 211 500€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14065€/an
Fourchette totale : 833€ - 1649€/mois
Fourchette annuelle : 9998€ - 19787€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 106,06 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :321 682 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-152 682€ (-47.5%)
Marge achat-revente :96 662€ (30.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :65,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 192,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 930,95€
Coût de l'assurance :19 689,25€
Taxe foncière : 1 194,00€/an
Soit par mois : 99,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 309,00€/mois
Soit par an : 3 708,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 172,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 600,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-428,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1 200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 300€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6 000€ = 6000€, Carrelage: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 708 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 967 €
Revenus locatifs : +14 065 €
Charges déductibles : -55 967 €
Résultat foncier Année 1 : -41 902 €(Déficit de 41 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 467 €/an
Revenus locatifs : +14 065 €
Charges déductibles : -13 467 €
Résultat foncier Années 2+ : 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20501.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 065 €55 974 €7 784 €-41 909 €21 400 €20 509 €20 509 €
214 346 €13 270 €7 580 €1 076 €--19 433 €
314 633 €13 059 €7 369 €1 574 €--17 858 €
414 926 €12 840 €7 150 €2 086 €--15 773 €
515 224 €12 614 €6 924 €2 611 €--13 162 €
615 529 €12 379 €6 689 €3 150 €--10 012 €
715 839 €12 136 €6 447 €3 703 €--6 309 €
816 156 €11 885 €6 195 €4 271 €--2 038 €
916 479 €11 624 €5 935 €4 855 €---
1016 809 €11 355 €5 665 €5 454 €---
1117 145 €11 075 €5 386 €6 070 €---
1217 488 €10 786 €5 096 €6 702 €---
1317 838 €10 486 €4 797 €7 351 €---
1418 194 €10 176 €4 487 €8 018 €---
1518 558 €9 855 €4 165 €8 703 €---
1618 929 €9 522 €3 833 €9 407 €---
1719 308 €9 178 €3 488 €10 130 €---
1819 694 €8 821 €3 132 €10 873 €---
1920 088 €8 452 €2 762 €11 636 €---
2020 490 €8 069 €2 380 €12 421 €---
2120 900 €7 673 €1 983 €13 227 €---
2221 318 €7 263 €1 573 €14 055 €---
2321 744 €6 838 €1 148 €14 906 €---
2422 179 €6 398 €708 €15 781 €---
2522 623 €5 942 €253 €16 680 €---
TOTAL450 503 €297 670 €112 931 €152 833 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 954 €-6 420 €+9 374 €
2+2 954 €0 €+2 954 €
3+2 954 €0 €+2 954 €
4+2 954 €0 €+2 954 €
5+2 954 €0 €+2 954 €
6+2 954 €0 €+2 954 €
7+2 954 €0 €+2 954 €
8+2 954 €0 €+2 954 €
9+2 954 €+845 €+2 109 €
10+2 954 €+1 636 €+1 318 €
11+2 954 €+1 821 €+1 133 €
12+2 954 €+2 011 €+943 €
13+2 954 €+2 205 €+749 €
14+2 954 €+2 405 €+549 €
15+2 954 €+2 611 €+343 €
16+2 954 €+2 822 €+132 €
17+2 954 €+3 039 €-85 €
18+2 954 €+3 262 €-308 €
19+2 954 €+3 491 €-537 €
20+2 954 €+3 726 €-772 €
21+2 954 €+3 968 €-1 014 €
22+2 954 €+4 216 €-1 262 €
23+2 954 €+4 472 €-1 518 €
24+2 954 €+4 734 €-1 780 €
25+2 954 €+5 004 €-2 050 €
Total+73 850 €+45 850 €+28 000 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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