Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleNice (06)
Surface63
Coût Total225 020
Loyer Annuel14 065
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-429
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 682,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Très beau 3 pièces d'angle, lumineux et idéalement exposé sud et est, situé au 1er étage avec accès direct.

L'appartement bénéficie d'une entrée desservant un séjour ouvrant sur une grande terrasse de plus de 11m², également accessible par une belle chambre spacieuse de plus de 13m² avec placard. D'une deuxième chambre avec rangement, un dressing et d'une cuisine indépendante avec son balcon.

L'appartement offre de beaux volumes et un cadre de vie calme et recherché au sein de la résidence.

A proximité immédiate des commerces, du tram, bus, axes routiers et autoroutiers, à quelques minutes de la mer et de l'aéroport.

Aucune procédure en cours à notre connaissance. Charges mensuelles : 309 € TOUT COMPRIS ( eau chaude et froide, chauffage…) Taxe foncière: 1194 euros

Les informations sur les risques naturels et/ou technologiques (comme par exemple les séismes, inondations ou pollutions des sols..) auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 225 020
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 42 500
Valeur du bien : 211 500
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14065€/an
Fourchette totale : 833€ - 1649€/mois
Fourchette annuelle : 9998€ - 19787€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 106,06 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :321 682
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :-152 682 (-47.5%)
Marge achat-revente :96 662€ (30.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :65,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 192,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 930,95
Coût de l'assurance :19 689,25
Taxe foncière : 1 194,00€/an
Soit par mois : 99,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 309,00€/mois
Soit par an : 3 708,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 172,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 600,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-428,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1 200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 300
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:9 500
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6 000€ = 6000€, Carrelage: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 020 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 708 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 967
Revenus locatifs : +14 065
Charges déductibles : -55 967
Résultat foncier Année 1 : -41 902(Déficit de 41 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 502
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 467 €/an
Revenus locatifs : +14 065
Charges déductibles : -13 467
Résultat foncier Années 2+ : 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20501.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 06555 9747 784-41 90921 400 €20 509 €20 509 €
214 34613 2707 5801 076--19 433 €
314 63313 0597 3691 574--17 858 €
414 92612 8407 1502 086--15 773 €
515 22412 6146 9242 611--13 162 €
615 52912 3796 6893 150--10 012 €
715 83912 1366 4473 703--6 309 €
816 15611 8856 1954 271--2 038 €
916 47911 6245 9354 855---
1016 80911 3555 6655 454---
1117 14511 0755 3866 070---
1217 48810 7865 0966 702---
1317 83810 4864 7977 351---
1418 19410 1764 4878 018---
1518 5589 8554 1658 703---
1618 9299 5223 8339 407---
1719 3089 1783 48810 130---
1819 6948 8213 13210 873---
1920 0888 4522 76211 636---
2020 4908 0692 38012 421---
2120 9007 6731 98313 227---
2221 3187 2631 57314 055---
2321 7446 8381 14814 906---
2422 1796 39870815 781---
2522 6235 94225316 680---
TOTAL450 503297 670112 931152 83321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 833
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 954-6 420+9 374
2+2 9540+2 954
3+2 9540+2 954
4+2 9540+2 954
5+2 9540+2 954
6+2 9540+2 954
7+2 9540+2 954
8+2 9540+2 954
9+2 954+845+2 109
10+2 954+1 636+1 318
11+2 954+1 821+1 133
12+2 954+2 011+943
13+2 954+2 205+749
14+2 954+2 405+549
15+2 954+2 611+343
16+2 954+2 822+132
17+2 954+3 039-85
18+2 954+3 262-308
19+2 954+3 491-537
20+2 954+3 726-772
21+2 954+3 968-1 014
22+2 954+4 216-1 262
23+2 954+4 472-1 518
24+2 954+4 734-1 780
25+2 954+5 004-2 050
Total+73 850+45 850+28 000
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →