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Maison 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleMontendre (17)
Surface82m²
Coût Total143 980€
Loyer Annuel8 357€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 731,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE ! Située en campagne, à 10 minutes de Mirambeau, Montendre et St Ciers sur Gironde, charmante maison ancienne indépendante à rénover entièrement comprenant : cuisine, salon avec cheminée insert, 2 chambres en enfilade, cellier, salle d'eau, wc. Grenier aménageable. Dépendances attenantes (chais, remise, atelier) de 101 m² environ offrant des possibilités d'aménagement et d'agrandissement. Toiture à refaire. Terrain de 2396 m². A saisir ! Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE.

Ville : Montendre
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17130
Coordonnées : 45.316749, -0.541948
Total : 143 980€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 79 180€
Valeur du bien : 139 180€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8357€/an
Fourchette totale : 556€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6674€ - 10465€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :41,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 760,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 565,00€
Coût de l'assurance :12 598,25€
Taxe foncière : 835,68€/an
Soit par mois : 69,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation complète de la toiture
Quantité: surface totale de la toiture à définir
Raison: État 2/5 assumé - toiture à refaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 180 €(966 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 780€
    Isolation des combles perdus: 82 m² × 40€/m² = 3280€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (prix moyen incluant installation)
  • Fenêtres double vitrage:10 500€
    Remplacement de 10 fenêtres: 10 fenêtres × 1050€/fenêtre = 10500€ (prix moyen incluant installation)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Réparation toiture:2 400€
    Réparation complète de la toiture: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (estimation surface toiture)
  • Rénovation cuisine complète:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 20000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 12000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Rénovation chambres:6 000€
    Rénovation complète des 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Rénovation salon:7 500€
    Rénovation complète du salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (prix moyen incluant tous les travaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montendre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 357 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 980 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 453 €
Revenus locatifs : +8 357 €
Charges déductibles : -85 453 €
Résultat foncier Année 1 : -77 096 €(Déficit de 77 096 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 696 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 273 €/an
Revenus locatifs : +8 357 €
Charges déductibles : -6 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55696.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 357 €85 457 €4 938 €-77 101 €21 400 €55 701 €55 701 €
28 524 €6 148 €4 808 €2 376 €--53 324 €
38 694 €6 013 €4 674 €2 681 €--50 643 €
48 868 €5 874 €4 534 €2 994 €--47 649 €
59 046 €5 730 €4 390 €3 316 €--44 333 €
69 227 €5 581 €4 241 €3 646 €--40 687 €
79 411 €5 426 €4 087 €3 985 €--36 702 €
89 599 €5 266 €3 927 €4 333 €--32 369 €
99 791 €5 101 €3 761 €4 691 €--27 679 €
109 987 €4 929 €3 590 €5 058 €--22 621 €
1110 187 €4 752 €3 412 €5 435 €--17 186 €
1210 391 €4 568 €3 229 €5 822 €---
1310 598 €4 378 €3 039 €6 220 €---
1410 810 €4 181 €2 842 €6 629 €---
1511 027 €3 977 €2 638 €7 049 €---
1611 247 €3 767 €2 427 €7 481 €---
1711 472 €3 548 €2 208 €7 924 €---
1811 702 €3 322 €1 982 €8 380 €---
1911 936 €3 088 €1 748 €8 848 €---
2012 174 €2 846 €1 506 €9 329 €---
2112 418 €2 595 €1 255 €9 823 €---
2212 666 €2 335 €995 €10 331 €---
2312 919 €2 066 €726 €10 853 €---
2413 178 €1 788 €448 €11 390 €---
2513 441 €1 499 €160 €11 942 €---
TOTAL267 670 €184 235 €71 565 €83 435 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 435 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 755 €-6 420 €+8 175 €
2+1 755 €0 €+1 755 €
3+1 755 €0 €+1 755 €
4+1 755 €0 €+1 755 €
5+1 755 €0 €+1 755 €
6+1 755 €0 €+1 755 €
7+1 755 €0 €+1 755 €
8+1 755 €0 €+1 755 €
9+1 755 €0 €+1 755 €
10+1 755 €0 €+1 755 €
11+1 755 €0 €+1 755 €
12+1 755 €+1 747 €+8 €
13+1 755 €+1 866 €-111 €
14+1 755 €+1 989 €-234 €
15+1 755 €+2 115 €-360 €
16+1 755 €+2 244 €-489 €
17+1 755 €+2 377 €-622 €
18+1 755 €+2 514 €-759 €
19+1 755 €+2 654 €-899 €
20+1 755 €+2 799 €-1 044 €
21+1 755 €+2 947 €-1 192 €
22+1 755 €+3 099 €-1 344 €
23+1 755 €+3 256 €-1 501 €
24+1 755 €+3 417 €-1 662 €
25+1 755 €+3 583 €-1 828 €
Total+43 875 €+30 186 €+13 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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