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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleAuboué (54)
Surface80m²
Coût Total89 520€
Loyer Annuel9 187€
Rentabilité10.26%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 987,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m²

ATOME IMMOBILIER vous propose à la vente cet appartement F3-F4 d'une surface habitable de 80 m2 situé au 1er étage d'une maison de cité et appartenant à une copropriéte de 2 lots. La visite débute par une petite entrée donnant directement sur une belle pièce à vivre avec sa cuisine ouverte et entièrement équipée. Nous découvrons ensuite deux chambres, une petite pièce pouvant faire office de bureau, un toilette et une salle d'eau. une petite cave, une partie du grenier, et une petite remise extérieure complètent ce bien . chauffage gaz avec radiateurs.... vous voulez une visite, contactez moi au [Coordonnées masquées]....

Surface : 80 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2

Consommation énergie primaire : 315 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Auboué
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54580
Coordonnées : 49.206620, 5.980951
Total : 89 520€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 83 200€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.57€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9187€/an
Fourchette totale : 609€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 7310€ - 11548€/an
Rentabilité brute :10.26%
Fourchette de rentabilité :8.17% - 12.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :740,74 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 259 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+19 741€ (+33.3%)
Marge achat-revente :-30 261€ (-51.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 462,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 637,56€
Coût de l'assurance :7 609,20€
Taxe foncière : 918,74€/an
Soit par mois : 76,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 765,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :226,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 187 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 312 €
Revenus locatifs : +9 187 €
Charges déductibles : -8 312 €
Résultat foncier Année 1 : 875 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 112 €/an
Revenus locatifs : +9 187 €
Charges déductibles : -4 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 075 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 187 €8 315 €2 892 €872 €---
29 371 €4 037 €2 814 €5 334 €---
39 559 €3 956 €2 733 €5 602 €---
49 750 €3 873 €2 650 €5 877 €---
59 945 €3 787 €2 564 €6 158 €---
610 144 €3 698 €2 475 €6 446 €---
710 346 €3 606 €2 383 €6 741 €---
810 553 €3 511 €2 288 €7 043 €---
910 764 €3 413 €2 189 €7 352 €---
1010 980 €3 311 €2 088 €7 669 €---
1111 199 €3 206 €1 983 €7 993 €---
1211 423 €3 098 €1 875 €8 325 €---
1311 652 €2 986 €1 763 €8 666 €---
1411 885 €2 870 €1 647 €9 014 €---
1512 123 €2 751 €1 528 €9 372 €---
1612 365 €2 627 €1 404 €9 738 €---
1712 612 €2 500 €1 277 €10 112 €---
1812 865 €2 368 €1 145 €10 496 €---
1913 122 €2 232 €1 009 €10 890 €---
2013 384 €2 091 €868 €11 293 €---
2113 652 €1 946 €723 €11 706 €---
2213 925 €1 796 €573 €12 129 €---
2314 203 €1 641 €418 €12 563 €---
2414 488 €1 480 €257 €13 007 €---
2514 777 €1 315 €92 €13 462 €---
TOTAL294 274 €76 415 €41 638 €217 859 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 929 €+262 €+1 667 €
2+1 929 €+1 600 €+329 €
3+1 929 €+1 681 €+248 €
4+1 929 €+1 763 €+166 €
5+1 929 €+1 847 €+82 €
6+1 929 €+1 934 €-5 €
7+1 929 €+2 022 €-93 €
8+1 929 €+2 113 €-184 €
9+1 929 €+2 206 €-277 €
10+1 929 €+2 301 €-372 €
11+1 929 €+2 398 €-469 €
12+1 929 €+2 498 €-569 €
13+1 929 €+2 600 €-671 €
14+1 929 €+2 704 €-775 €
15+1 929 €+2 811 €-882 €
16+1 929 €+2 921 €-992 €
17+1 929 €+3 034 €-1 105 €
18+1 929 €+3 149 €-1 220 €
19+1 929 €+3 267 €-1 338 €
20+1 929 €+3 388 €-1 459 €
21+1 929 €+3 512 €-1 583 €
22+1 929 €+3 639 €-1 710 €
23+1 929 €+3 769 €-1 840 €
24+1 929 €+3 902 €-1 973 €
25+1 929 €+4 039 €-2 110 €
Total+48 225 €+65 358 €+-17 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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