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Appartement à vendre

VilleAthis-Mons (91)
Surface67m²
Coût Total222 150€
Loyer Annuel13 340€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 160 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 388,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Salon (total 22 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition sud-ouest, Pas de cave

Athis Mons proche transports commerces écoles Cet appartement de 4 pièces situé au 3eme étage avec balcon vue dégagée sur un parc est actuellement loué . Prix du loyer 1050 Euros CC .Composé d'une entrée sur un séjour double cuisine avec cellier deux chambres salle de bains avec baignoire . Un parking / sol pour tous renseignement merci de prendre contact Cette annonce vous est proposée par Gherra Karine - SARL - NoRSAC: 423 796 457 , Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Evry

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Athis-Mons
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91200
Coordonnées : 48.701964, 2.381494
Total : 222 150€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 49 350€
Valeur du bien : 209 350€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 16.59€/m²/mois
Fourchette : 14.23€ - 19.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13340€/an
Fourchette totale : 953€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 11441€ - 15553€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 074,07 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 963 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-45 963€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-16 187€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 147,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 326,45€
Coût de l'assurance :18 882,75€
Taxe foncière : 1 333,95€/an
Soit par mois : 111,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 259,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 350 €(737 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 340 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 150 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 609 €
Revenus locatifs : +13 340 €
Charges déductibles : -58 609 €
Résultat foncier Année 1 : -45 270 €(Déficit de 45 270 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 870 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 259 €/an
Revenus locatifs : +13 340 €
Charges déductibles : -9 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 080 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23869.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 340 €58 617 €7 177 €-45 277 €21 400 €23 877 €23 877 €
213 606 €9 073 €6 983 €4 534 €--19 343 €
313 878 €8 872 €6 783 €5 006 €--14 337 €
414 156 €8 665 €6 576 €5 491 €--8 846 €
514 439 €8 451 €6 362 €5 988 €--2 859 €
614 728 €8 230 €6 141 €6 498 €---
715 022 €8 002 €5 913 €7 020 €---
815 323 €7 766 €5 677 €7 557 €---
915 629 €7 522 €5 433 €8 107 €---
1015 942 €7 271 €5 181 €8 671 €---
1116 261 €7 011 €4 921 €9 250 €---
1216 586 €6 742 €4 652 €9 844 €---
1316 918 €6 464 €4 375 €10 454 €---
1417 256 €6 177 €4 088 €11 079 €---
1517 601 €5 881 €3 791 €11 721 €---
1617 953 €5 574 €3 485 €12 379 €---
1718 312 €5 258 €3 169 €13 055 €---
1818 679 €4 931 €2 842 €13 748 €---
1919 052 €4 593 €2 504 €14 459 €---
2019 433 €4 244 €2 155 €15 189 €---
2119 822 €3 883 €1 794 €15 939 €---
2220 218 €3 511 €1 421 €16 708 €---
2320 623 €3 126 €1 036 €17 497 €---
2421 035 €2 728 €639 €18 307 €---
2521 456 €2 317 €228 €19 139 €---
TOTAL427 269 €204 908 €103 326 €222 361 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 801 €-6 420 €+9 221 €
2+2 801 €0 €+2 801 €
3+2 801 €0 €+2 801 €
4+2 801 €0 €+2 801 €
5+2 801 €0 €+2 801 €
6+2 801 €+1 092 €+1 709 €
7+2 801 €+2 106 €+695 €
8+2 801 €+2 267 €+534 €
9+2 801 €+2 432 €+369 €
10+2 801 €+2 601 €+200 €
11+2 801 €+2 775 €+26 €
12+2 801 €+2 953 €-152 €
13+2 801 €+3 136 €-335 €
14+2 801 €+3 324 €-523 €
15+2 801 €+3 516 €-715 €
16+2 801 €+3 714 €-913 €
17+2 801 €+3 916 €-1 115 €
18+2 801 €+4 124 €-1 323 €
19+2 801 €+4 338 €-1 537 €
20+2 801 €+4 557 €-1 756 €
21+2 801 €+4 782 €-1 981 €
22+2 801 €+5 012 €-2 211 €
23+2 801 €+5 249 €-2 448 €
24+2 801 €+5 492 €-2 691 €
25+2 801 €+5 742 €-2 941 €
Total+70 025 €+66 708 €+3 317 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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