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Achat appartement

Bien expiré
VilleArâches-la-Frasse (74)
Surface59
Coût Total179 744
Loyer Annuel9 601
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-221
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 800 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 894,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Conciliez investissement locatif sécurisé et plaisir, constituez-vous du patrimoine tout en ayant la possibilité de profiter du logement jusqu'à 6 semaines par an.

Dans une résidence haut de gamme, à 100m des remontées mécaniques, La Centrale du LMNP vous propose cet appartement entièrement meublé et équipé. La résidence offre une vue panoramique sur le Grand Massif.

Cet appartement est composé de la façon suivante : _ Entrée avec placard _ WC indépendant _ Salle de bains _ Salle de douche _ 2 chambres avec rangements _ Séjour avec cuisine équipée

Charges et exploitant sur demande SOUS BAIL COMMERCIAL Que le bien soit occupé ou non vous percevrez vos loyers, exonérés d'impôts et garantis par bail commercial. Le LMNP : placement préféré des Français pour y sécuriser ses économies ou pour préparer sa retraite.

Ville : Arâches-la-Frasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.002711, 6.720999
Total : 179 744
Prix d'acquisition : 111 800
Travaux : 59 000
Valeur du bien : 170 800
Frais de notaire : 8 944
Coût estimé : 8 944
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 10.85€ - 16.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9601€/an
Fourchette totale : 640€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7681€ - 12002€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 744
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :53,92€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 941,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 463,31
Coût de l'assurance :16 176,96
Taxe foncière : 960,10€/an
Soit par mois : 80,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 000(1 000 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arâches-la-Frasse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 601 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 744 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 587
Revenus locatifs : +9 601
Charges déductibles : -66 587
Résultat foncier Année 1 : -56 986(Déficit de 56 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 586
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 587 €/an
Revenus locatifs : +9 601
Charges déductibles : -7 587
Résultat foncier Années 2+ : 2 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35586.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 670(65% de 111 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 643 €/an
Calcul : 72 670 € × 3,636% = 2 643
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 60166 5935 986-56 99221 400 €35 592 €35 592 €
29 7937 4335 8262 360--33 232 €
39 9897 2685 6612 721--30 512 €
410 1897 0985 4903 091--27 421 €
510 3926 9215 3143 471--23 949 €
610 6006 7395 1313 862--20 088 €
710 8126 5504 9434 263--15 825 €
811 0296 3544 7474 674--11 151 €
911 2496 1534 5455 097--6 055 €
1011 4745 9444 3365 530--524 €
1111 7045 7284 1205 976---
1211 9385 5043 8976 433---
1312 1765 2733 6666 903---
1412 4205 0343 4277 386---
1512 6684 7873 1807 881---
1612 9224 5312 9248 390---
1713 1804 2672 6608 913---
1813 4443 9942 3869 450---
1913 7133 7112 10410 002---
2013 9873 4181 81110 568---
2114 2673 1161 50911 151---
2214 5522 8031 19611 749---
2314 8432 48087212 363---
2415 1402 14553812 995---
2515 4431 79919213 644---
TOTAL307 524185 64386 463121 88121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 881
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016-6 420+8 436
2+2 0160+2 016
3+2 0160+2 016
4+2 0160+2 016
5+2 0160+2 016
6+2 0160+2 016
7+2 0160+2 016
8+2 0160+2 016
9+2 0160+2 016
10+2 0160+2 016
11+2 016+1 636+380
12+2 016+1 930+86
13+2 016+2 071-55
14+2 016+2 216-200
15+2 016+2 364-348
16+2 016+2 517-501
17+2 016+2 674-658
18+2 016+2 835-819
19+2 016+3 001-985
20+2 016+3 171-1 155
21+2 016+3 345-1 329
22+2 016+3 525-1 509
23+2 016+3 709-1 693
24+2 016+3 898-1 882
25+2 016+4 093-2 077
Total+50 400+36 564+13 836
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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