Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleArâches-la-Frasse (74)
Surface59m²
Coût Total179 744€
Loyer Annuel9 601€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 800 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 894,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Conciliez investissement locatif sécurisé et plaisir, constituez-vous du patrimoine tout en ayant la possibilité de profiter du logement jusqu'à 6 semaines par an.

Dans une résidence haut de gamme, à 100m des remontées mécaniques, La Centrale du LMNP vous propose cet appartement entièrement meublé et équipé. La résidence offre une vue panoramique sur le Grand Massif.

Cet appartement est composé de la façon suivante : _ Entrée avec placard _ WC indépendant _ Salle de bains _ Salle de douche _ 2 chambres avec rangements _ Séjour avec cuisine équipée

Charges et exploitant sur demande SOUS BAIL COMMERCIAL Que le bien soit occupé ou non vous percevrez vos loyers, exonérés d'impôts et garantis par bail commercial. Le LMNP : placement préféré des Français pour y sécuriser ses économies ou pour préparer sa retraite.

Ville : Arâches-la-Frasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.002711, 6.720999
Total : 179 744€
Prix d'acquisition : 111 800€
Travaux : 59 000€
Valeur du bien : 170 800€
Frais de notaire : 8 944€
Coût estimé : 8 944€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 10.85€ - 16.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9601€/an
Fourchette totale : 640€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7681€ - 12002€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 744€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :53,92€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 941,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 463,31€
Coût de l'assurance :16 176,96€
Taxe foncière : 960,10€/an
Soit par mois : 80,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 000 €(1 000 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arâches-la-Frasse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 601 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 744 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 587 €
Revenus locatifs : +9 601 €
Charges déductibles : -66 587 €
Résultat foncier Année 1 : -56 986 €(Déficit de 56 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 587 €/an
Revenus locatifs : +9 601 €
Charges déductibles : -7 587 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35586.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 670 €(65% de 111 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 643 €/an
Calcul : 72 670 € × 3,636% = 2 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 601 €66 593 €5 986 €-56 992 €21 400 €35 592 €35 592 €
29 793 €7 433 €5 826 €2 360 €--33 232 €
39 989 €7 268 €5 661 €2 721 €--30 512 €
410 189 €7 098 €5 490 €3 091 €--27 421 €
510 392 €6 921 €5 314 €3 471 €--23 949 €
610 600 €6 739 €5 131 €3 862 €--20 088 €
710 812 €6 550 €4 943 €4 263 €--15 825 €
811 029 €6 354 €4 747 €4 674 €--11 151 €
911 249 €6 153 €4 545 €5 097 €--6 055 €
1011 474 €5 944 €4 336 €5 530 €--524 €
1111 704 €5 728 €4 120 €5 976 €---
1211 938 €5 504 €3 897 €6 433 €---
1312 176 €5 273 €3 666 €6 903 €---
1412 420 €5 034 €3 427 €7 386 €---
1512 668 €4 787 €3 180 €7 881 €---
1612 922 €4 531 €2 924 €8 390 €---
1713 180 €4 267 €2 660 €8 913 €---
1813 444 €3 994 €2 386 €9 450 €---
1913 713 €3 711 €2 104 €10 002 €---
2013 987 €3 418 €1 811 €10 568 €---
2114 267 €3 116 €1 509 €11 151 €---
2214 552 €2 803 €1 196 €11 749 €---
2314 843 €2 480 €872 €12 363 €---
2415 140 €2 145 €538 €12 995 €---
2515 443 €1 799 €192 €13 644 €---
TOTAL307 524 €185 643 €86 463 €121 881 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016 €-6 420 €+8 436 €
2+2 016 €0 €+2 016 €
3+2 016 €0 €+2 016 €
4+2 016 €0 €+2 016 €
5+2 016 €0 €+2 016 €
6+2 016 €0 €+2 016 €
7+2 016 €0 €+2 016 €
8+2 016 €0 €+2 016 €
9+2 016 €0 €+2 016 €
10+2 016 €0 €+2 016 €
11+2 016 €+1 636 €+380 €
12+2 016 €+1 930 €+86 €
13+2 016 €+2 071 €-55 €
14+2 016 €+2 216 €-200 €
15+2 016 €+2 364 €-348 €
16+2 016 €+2 517 €-501 €
17+2 016 €+2 674 €-658 €
18+2 016 €+2 835 €-819 €
19+2 016 €+3 001 €-985 €
20+2 016 €+3 171 €-1 155 €
21+2 016 €+3 345 €-1 329 €
22+2 016 €+3 525 €-1 509 €
23+2 016 €+3 709 €-1 693 €
24+2 016 €+3 898 €-1 882 €
25+2 016 €+4 093 €-2 077 €
Total+50 400 €+36 564 €+13 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →