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Appartement à vendre

VilleParon (89)
Surface89
Coût Total177 730
Loyer Annuel12 662
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-123
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 629,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Belle vue, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé dans la charmante ville de Paron (89100), cet appartement bénéficie d'un cadre paisible au sein d'une petite copropriété. Offrant une vue dégagée, il se distingue par sa luminosité et sa spacieuse surface habitable de 89 m². Idéalement situé, il est à proximité de commodités telles que des commerces et services, offrant ainsi un cadre de vie pratique et agréable.

À l'extérieur, cet appartement propose une place de parking extérieure, une cave pour un espace de rangement supplémentaire. La sécurité est assurée par une porte blindée à 7 points, un interphone et des huisseries PVC double vitrage avec volets électriques automatisés.

À l'intérieur, une entrée mène à une cuisine entièrement aménagée et équipée avec des électroménagers neufs, une pièce de vie lumineuse donnant accès à un grand balcon. L'espace se compose également de 3 chambres, une salle d'eau, un WC, des placards pratiques et un cellier offrant un espace de stockage supplémentaire. L'année de construction de ce bien est 1966.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 40 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1567 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 145 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Marcel MEZIERE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SENS sous le numéro 494 038 870

Ville : Paron
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.190102, 3.261403
Total : 177 730
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 21 130
Valeur du bien : 166 130
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 11.86€/m²/mois
Fourchette : 9.61€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1055€/mois
Loyer annuel estimé : 12662€/an
Fourchette totale : 855€ - 1302€/mois
Fourchette annuelle : 10259€ - 15627€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 700,94 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 384
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-6 384 (-4.2%)
Marge achat-revente :-26 346€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 730
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 197,48
Coût de l'assurance :15 551,37
Taxe foncière : 1 266,19€/an
Soit par mois : 105,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,58€/mois
Soit par an : 1 567,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 055,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 177,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et vérification des revêtements.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des éléments décoratifs.
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 130(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000
    Cuisine complète (10 m²): 8000€ (prix moyen pour une cuisine complète milieu de gamme), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 250
    Rénovation salle de bain (5 m²): Carrelage (5 m² × 50€/m² = 250€), Éléments sanitaires: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Revêtement sol:5 380
    Revêtement sol (36 m²): Parquet flottant (36 m² × 50€/m² = 1800€), Peinture (36 m² × 30€/m² = 1080€), Main d'œuvre: 2500€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement salon (25 m²): Peinture (25 m² × 30€/m² = 750€), Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 055 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 662 €/an
Calcul : 1 055 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 730 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 266 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 567 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 130
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 728
Revenus locatifs : +12 662
Charges déductibles : -30 728
Résultat foncier Année 1 : -18 066(Déficit de 18 066 €)
Imputable sur revenu global : 18 066
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 598 €/an
Revenus locatifs : +12 662
Charges déductibles : -9 598
Résultat foncier Années 2+ : 3 064 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 66230 7346 148-18 07218 072 €--
212 9159 4435 9873 473---
313 1739 2765 8203 898---
413 4379 1035 6484 334---
513 7068 9245 4694 782---
613 9808 7395 2845 241---
714 2598 5475 0925 712---
814 5458 3484 8936 196---
914 8358 1434 6876 693---
1015 1327 9304 4747 202---
1115 4357 7094 2547 726---
1215 7437 4814 0258 263---
1316 0587 2443 7898 814---
1416 3806 9993 5449 381---
1516 7076 7453 2909 962---
1617 0416 4833 02710 559---
1717 3826 2102 75511 172---
1817 7305 9292 47311 801---
1918 0845 6372 18212 447---
2018 4465 3351 88013 111---
2118 8155 0221 56713 793---
2219 1914 6981 24314 493---
2319 5754 36290715 213---
2419 9674 01556015 952---
2520 3663 65520016 711---
TOTAL405 564196 70989 197208 85618 072Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 422
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 856
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 659 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 659-5 422+8 081
2+2 659+1 042+1 617
3+2 659+1 169+1 490
4+2 659+1 300+1 359
5+2 659+1 434+1 225
6+2 659+1 572+1 087
7+2 659+1 714+945
8+2 659+1 859+800
9+2 659+2 008+651
10+2 659+2 161+498
11+2 659+2 318+341
12+2 659+2 479+180
13+2 659+2 644+15
14+2 659+2 814-155
15+2 659+2 989-330
16+2 659+3 168-509
17+2 659+3 351-692
18+2 659+3 540-881
19+2 659+3 734-1 075
20+2 659+3 933-1 274
21+2 659+4 138-1 479
22+2 659+4 348-1 689
23+2 659+4 564-1 905
24+2 659+4 786-2 127
25+2 659+5 013-2 354
Total+66 475+62 657+3 818
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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