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Maison 40 m² MAURON

Bien expiré
VilleMauron (56)
Surface40m²
Coût Total106 977€
Loyer Annuel4 378€
Rentabilité4.09%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 960 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 099 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 40 m² MAURON

Immobilier.notaires® et l’office notarial PINCEMIN ET ASSOCIES, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - MAURON (56430)

Sur 955 m2 de jardin, maison indépendante en pierres et terre, à rénover, composée en rez de chaussée d'une pièce d'environ 30 m2, couloir/débarras puis cellier sur terre battue d'environ 40 m2. Grenier au-dessus. Eau, Electricité, pas d'assainissement.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude PINCEMIN ET ASSOCIES, SELARL - Notaires à Plémet - N° SIRET : 92775325100010

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Surface : 40 m²

Ville : Mauron
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56430
Coordonnées : 48.082058, -2.285662
Total : 106 977€
Prix d'acquisition : 43 960€
Travaux : 59 500€
Valeur du bien : 103 460€
Frais de notaire : 3 517€
Coût estimé : 3 517€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 7.15€ - 11.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 365€/mois
Loyer annuel estimé : 4378€/an
Fourchette totale : 286€ - 466€/mois
Fourchette annuelle : 3430€ - 5589€/an
Rentabilité brute :4.09%
Fourchette de rentabilité :3.21% - 5.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 476,6 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 064 €
Prix d'achat :43 960 €
Décote à l'achat :-15 104€ (-25.6%)
Marge achat-revente :-47 913€ (-81.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 977€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 205,45€
Coût de l'assurance :9 360,49€
Taxe foncière : 437,81€/an
Soit par mois : 36,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie, incluant tuyauterie et évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Maison - Plomberie à mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500 €(1 488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 800€
    Isolation combles: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Plomberie:10 000€
    Réfection complète plomberie: 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 378 €/an
Calcul : 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 977 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 041 €
Revenus locatifs : +4 378 €
Charges déductibles : -64 041 €
Résultat foncier Année 1 : -59 663 €(Déficit de 59 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 263 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 541 €/an
Revenus locatifs : +4 378 €
Charges déductibles : -4 541 €
Résultat foncier Années 2+ : -163 €/an(Déficit de 163 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38263.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 574 €(65% de 43 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 039 €/an
Calcul : 28 574 € × 3,636% = 1 039 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 378 €64 045 €3 733 €-59 667 €21 400 €38 267 €38 267 €
24 466 €4 447 €3 635 €18 €--38 249 €
34 555 €4 347 €3 534 €208 €--38 040 €
44 646 €4 242 €3 430 €404 €--37 636 €
54 739 €4 134 €3 322 €605 €--37 031 €
64 834 €4 022 €3 209 €812 €--36 219 €
74 930 €3 906 €3 093 €1 025 €--35 194 €
85 029 €3 785 €2 973 €1 244 €--33 951 €
95 130 €3 661 €2 848 €1 469 €--32 481 €
105 232 €3 531 €2 719 €1 701 €--30 781 €
115 337 €3 398 €2 585 €1 939 €--28 842 €
125 444 €3 259 €2 447 €2 184 €---
135 552 €3 116 €2 303 €2 437 €---
145 663 €2 967 €2 155 €2 697 €---
155 777 €2 813 €2 001 €2 964 €---
165 892 €2 653 €1 841 €3 239 €---
176 010 €2 488 €1 676 €3 522 €---
186 130 €2 317 €1 505 €3 813 €---
196 253 €2 140 €1 327 €4 113 €---
206 378 €1 956 €1 144 €4 422 €---
216 506 €1 766 €953 €4 740 €---
226 636 €1 569 €756 €5 067 €---
236 768 €1 364 €552 €5 404 €---
246 904 €1 153 €341 €5 751 €---
257 042 €934 €122 €6 108 €---
TOTAL140 230 €134 011 €54 205 €6 219 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 6 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+919 €-6 420 €+7 339 €
2+919 €0 €+919 €
3+919 €0 €+919 €
4+919 €0 €+919 €
5+919 €0 €+919 €
6+919 €0 €+919 €
7+919 €0 €+919 €
8+919 €0 €+919 €
9+919 €0 €+919 €
10+919 €0 €+919 €
11+919 €0 €+919 €
12+919 €+655 €+264 €
13+919 €+731 €+188 €
14+919 €+809 €+110 €
15+919 €+889 €+30 €
16+919 €+972 €-53 €
17+919 €+1 057 €-138 €
18+919 €+1 144 €-225 €
19+919 €+1 234 €-315 €
20+919 €+1 327 €-408 €
21+919 €+1 422 €-503 €
22+919 €+1 520 €-601 €
23+919 €+1 621 €-702 €
24+919 €+1 725 €-806 €
25+919 €+1 832 €-913 €
Total+22 975 €+10 518 €+12 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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