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Maison 3 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleGué-de-velluire, Poiré-sur-velluire, Velluire, Vix, Île-d'elle (85)
Surface57m²
Coût Total89 640€
Loyer Annuel5 958€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 877,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 57 m² - Maison 3 pièces 57 m²

L'ILE D'ELLE Maison d'habitation d'environ 57m2 comprenant entrée sur séjour avec cheminée, cuisine, deux chambres, salle d'eau, wc indépendant. Un garage attenant à la maison peut permettre d'agrandir la partie habitable. Un jardin avec accès canal directement. Des travaux de rénovation sont à prévoir sur ce bien qui est placé sur une levée appartenant au syndicat des marais.

Surface : 57 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/03/2023

Consommation énergie primaire : 592 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 810 € et 2 500 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gué-de-velluire, Poiré-sur-velluire, Velluire, Vix, Île-d'elle
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85770
Coordonnées : 46.314840, -0.913240
Total : 89 640€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 35 640€
Valeur du bien : 85 640€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5958€/an
Fourchette totale : 389€ - 634€/mois
Fourchette annuelle : 4663€ - 7612€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 469,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 263,20€
Coût de l'assurance :7 843,50€
Taxe foncière : 595,75€/an
Soit par mois : 49,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 496,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 518,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 57 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement usées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquets légèrement usés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité.
Quantité: environ 15 m² (estimation)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 640 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 420€
    Isolation toiture/combles: 57 m² × 60€/m² = 3420€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (éléments sanitaires, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 400€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 160€/m² = 2400€ (peinture, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gué-de-Velluire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 958 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 541 €
Revenus locatifs : +5 958 €
Charges déductibles : -39 541 €
Résultat foncier Année 1 : -33 583 €(Déficit de 33 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 901 €/an
Revenus locatifs : +5 958 €
Charges déductibles : -3 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 057 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12183.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 958 €39 544 €2 994 €-33 586 €21 400 €12 186 €12 186 €
26 077 €3 824 €2 914 €2 253 €--9 933 €
36 198 €3 741 €2 832 €2 457 €--7 476 €
46 322 €3 656 €2 747 €2 666 €--4 810 €
56 449 €3 568 €2 658 €2 881 €--1 930 €
66 578 €3 477 €2 567 €3 101 €---
76 709 €3 382 €2 473 €3 327 €---
86 843 €3 285 €2 375 €3 559 €---
96 980 €3 184 €2 274 €3 796 €---
107 120 €3 079 €2 170 €4 040 €---
117 262 €2 971 €2 062 €4 291 €---
127 407 €2 860 €1 950 €4 548 €---
137 556 €2 744 €1 835 €4 812 €---
147 707 €2 625 €1 715 €5 082 €---
157 861 €2 501 €1 591 €5 360 €---
168 018 €2 373 €1 464 €5 645 €---
178 178 €2 241 €1 331 €5 938 €---
188 342 €2 104 €1 195 €6 238 €---
198 509 €1 963 €1 053 €6 546 €---
208 679 €1 816 €907 €6 863 €---
218 853 €1 665 €755 €7 188 €---
229 030 €1 508 €599 €7 521 €---
239 210 €1 346 €437 €7 864 €---
249 394 €1 179 €269 €8 216 €---
259 582 €1 006 €96 €8 577 €---
TOTAL190 822 €101 641 €43 263 €89 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 251 €-6 420 €+7 671 €
2+1 251 €0 €+1 251 €
3+1 251 €0 €+1 251 €
4+1 251 €0 €+1 251 €
5+1 251 €0 €+1 251 €
6+1 251 €+351 €+900 €
7+1 251 €+998 €+253 €
8+1 251 €+1 068 €+183 €
9+1 251 €+1 139 €+112 €
10+1 251 €+1 212 €+39 €
11+1 251 €+1 287 €-36 €
12+1 251 €+1 364 €-113 €
13+1 251 €+1 443 €-192 €
14+1 251 €+1 525 €-274 €
15+1 251 €+1 608 €-357 €
16+1 251 €+1 694 €-443 €
17+1 251 €+1 781 €-530 €
18+1 251 €+1 871 €-620 €
19+1 251 €+1 964 €-713 €
20+1 251 €+2 059 €-808 €
21+1 251 €+2 156 €-905 €
22+1 251 €+2 256 €-1 005 €
23+1 251 €+2 359 €-1 108 €
24+1 251 €+2 465 €-1 214 €
25+1 251 €+2 573 €-1 322 €
Total+31 275 €+26 754 €+4 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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